商品房预售作为买卖双方当事人广为采用的主流市场模式,事关千家万户的安居乐业。近来,随着房产交易优惠政策结束期限的日前临近,不少市民为了能够搭上“末班车”,正在抓紧时间购房、选房。然而,这些购房人中大量为首次购房,对于如何跟开发商签订商品房预售合同一无所知。
昨天,市房产部门提醒,商品房预售的房屋尚未建成竣工,购房人对买卖标的难以作出直观判断,且购房人一般在房屋竣工前已通过一次性付款或银行按揭付款等方式将购房款全部支付给开发商,开发商的开发经营风险在一定程度上实际已经转移给购房人。因此,相比现房和二手房,购房人承担了更大的交易风险和不确定性。商品房预售合同是确定买卖双方当事人权利义务的主要依据,签好合同,合理降低和防范交易风险对购房人尤为重要。在签订商品房预售合同过程中应注意以下事项。
确认开发商已经取得商品房预售许可证
为保护购房人的基本权利,国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同,无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此,购房人在签订预售合同前,应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证,确认自己拟购房屋在预售许可的范围内,避免不必要的法律风险。
认真阅读开发商制定的格式条款
按市场通常做法,在签订正式预售合同前,买卖双方当事人往往会先行订立认购协议。认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签订买卖合同。开发商就商品房预售的通用条件,一般都会制定针对大多数购房人都适用的格式条款,作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解,不明白的地方需让开发商当即给予解释,不满意的地方需及时与开发商磋商,并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中,许多购房人不重视这个环节,常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。
注意土地使用年限
出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算,只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长,可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房,其对应的土地用途并不一定是居住用地,土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别,以免签订合同后才后悔。
明确约定抵押权的处理方式
为筹集建设资金,开发商的预售商品房往往设定有土地抵押权或在建工程抵押权。因抵押权的权益具有法律上的优先性,若处理不当,会对购房人最终行使和享有预售合同的权利带来很大障碍和困扰。一般来讲,开发商应当在签订预售合同前注销所售房屋的在建工程抵押,消灭抵押权;对土地抵押权,购房人需与开发商在合同中认真约定抵押权消灭的时间、条件等,并在开发商违约后及时主张权利,督促开发商还款清押或提供履约担保,防止更难处理的麻烦。
明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任
我市预售合同示范文本从交房必备法律文件和法律手续入手,对房屋交付条件做了基本规定,保障了购房人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。比如正式水、电、气、通信等附属设施的可开通时间等示范文本没有明确,附件中的各项配套设施的建设和交付也独立于房屋交付,对此有特殊要求的购房人需通过补充约定等形式,将相关条件纳入房屋交付条件中,才能在发生预期之外的情况时得到相应的法律救济。
开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外,还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。
仔细了解开发商的按揭政策
开发商就商品房项目的按揭贷款业务,通常都与一家或几家商业银行建立合作关系,有的合作关系不允许购房人在合作银行之外申请贷款。同时,有的商品房项目因不符合公积金贷款的条件,不能申请公积金贷款。需要用按揭贷款支付房款的购房人,在签订预售合同前,需认真了解相关政策,避免在筹措房款中发生意外。
重要公共配套设施不可忽视
我市预售合同示范文本设置专门附件规定公共配套设施的建设和交付。对特定的购房人,有的公建配套直接决定购房的初衷,对此需在合同中予以明确规定。比如,有的购房人购买商品房就是因为小区内将配建高质量的幼儿园,可以解决孩子幼教问题。要实现自己的购房目的,不但需明确约定幼儿园建成交付的时间,而且还需约定幼儿园的开园时间以及违反约定的处理办法。
尽可能明确面积误差的处理结算办法
预售合同约定的面积多为按图测算的面积,难免与最终实测面积有误差。我市商品房销售主要采用按建筑面积计价方式,因此面积误差直接影响双方当事人的经济利益。从实际情况看,合同当事人对总建筑面积的误差处理都很重视,但往往忽略套内面积和共有分摊面积发生不等比误差时的处理。对得房率很在意的购房人,特别是在购买建筑结构形式比较复杂的商品房时,双方当事人在预售合同中追加约定得房率误差的处理办法尤其必要。
明确规划或设计变更的处理办法
商品房项目在开发建设过程中,规划调整和设计变更时有发生。有的规划调整和设计变更可能对所购商品房的使用质量产生不利影响,甚至可能导致建筑面积变化,进而影响双方当事人最终的房款结算金额。我市预售合同示范文本对规划和设计变更的处理有比较详细的提示,购房人最好仔细研读,并就自己关心的其他相关问题作出补充约定。
不可忽视前期物业管理和临时管理规约
在业主委员会成立前,商品房交付后的物业服务通常由开发商选聘的物业服务企业负责,小区的公共秩序由开发商制定的临时管理规约予以规范。前期物业管理的好坏和临时管理规约的执行情况直接决定房屋的使用质量和使用成本,甚至对商品房的保值增值有重要影响。购房人需认真阅读作为预售合同附件的前期物业服务合同和临时管理规约,重点了解物业服务的标准、质量和费用,才可能做到商品房买得放心,用得舒心。
及时办理相关登记手续
商品房预售合同签订后,从合同信息网上备案到购房人领取房产证、土地证,前前后后有很多法定手续需要办理。这些手续既是购房人的权利,也是购房人的义务,对保护双方当事人的合法权益具有重要作用。购房人自觉并督促开发商按照合同约定的时间和顺序,及时办理相关登记手续,是有效利用预售合同保护自身合法权益的必要手段。
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预售合同注意事项签订商品房预售合同湖南在线咨询 2023-07-14在签订商品房预售合同过程中应注意审核土地使用权是否存在抵押,仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件。因此对签订商品房预售合同注意事项要有一定的了解: (1)确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件。要看开发商是否具备“五证”,即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。 (2)审查开发商提供的格式合同,在签订正式预售合同前,双方当事人往往会先签
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商品房预售合同包括哪些内容, 签订商品房预售合同应注意哪些事项?湖北在线咨询 2022-03-06一、商品房预售合同包括哪些内容1、土地使用权概况。合同中应有专门条款写明商品房所占范围内的土地的取得方式、具体方位、面积、使用年限等状况以及土地使用证的批号。2、房屋概况。此条款应写明预售商品房的项目名称、筑面积等内容。3、房价款及定金。写明每建筑平方米的人民币售价,房价总额,以及预购交付的定金数额,还应写明汇入出售方指定的银行账号。4、交房。写明交付房屋的具体日期、地点。5、过户手续、权属证件购
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商品房建设合同怎么写,签订商品房预售合同时注意事项有哪些甘肃在线咨询 2021-11-14签订预售合同注意事项:1。确认开发商已取得商品房预售许可证。根据我国法律,未取得商品房预售许可证的预售合同为无效合同,无效合同规定的当事人的权利义务不受法律保护。2、确认开发商制定的格式条款是否公平。对于商品房预售的一般情况,开发商通常会制定适合大多数购房者的格式条款,作为未来与购房者签订预售合同的依据。购房者应事先仔细阅读和理解。如果他们不理解,开发商应该立即解释。如果他们不满意,应及时与开发商
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注意事项(一)签订商品房买卖合同新疆在线咨询 2022-05-02签订商品房买卖合同的审查注意事项: 1、审查开发商是否具有《商品房预售许可证》,这表示开发商是否具有《国有土地使用权证》、《规划许可证》、《建设工程施工许可证》等。 2、采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款认真填写。 3、注意合同条款中双当所填写的内容中权力与义务是否对等,如发现条件不对等的可提出意见。 4、分清房屋暂测和实测面积。对暂测面积和实测面积如有差异应提
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