《房地产估价机构管理办法》将于12月1日实施

现在，老百姓买房贷款、卖房过户、找中介、进银行，人家都会告诉你这房子要评估，房地产评估与市民的生活越来越近。12月1日起，建设部新颁发的《房地产估价机构管理办法》将开始实施，这意味着对房地产评估机构的管理将更加规范和有效。

其实，对于房产评估，许多人还是比较陌生的，日前在快报做的《津城地产大调查》活动中，就有超过92%的人对于房产评估表示不了解。在办理过户、缴纳税费时，有的交易双方为了少交契税，存在不如实申报成交价的情况，此时，政府部门会要求评估出一个合理的价格。虽然有很多的房屋中介都提供免费评估业务，但是，正规的房屋评估究竟是怎么回事，什么时候需要房屋评估等却是许多百姓不明白的问题。

中介低价收房高价卖

李先生在中山路有一套住房想卖掉，于是找到了二手房中介，中介根据他提供的资料给出36万的价格，于是他就把房子卖给了这家中介。没想到的是，过段时间，他发现中介在销售这套房子时给出的价格却是40万，整整多出4万。于是，他找正规的中介公司问了问，人家才告诉他，许多房地产中介公司根本不具备房产评估的资质，他们往往以低收高卖的手段来赚取高额房屋差价。李先生这样的遭遇在二手房的交易中并非个别现象，许多市民都反应他们在办理二手房买卖业务时，中介公司给出的评估价格会相差很多，因此而出现的经济纠纷在生活中并不鲜见。

估价两种渠道两重天

天津市房地产估价师协会负责人表示，房地产经纪咨询公司的估价与专业估价不是一回事。房地产经纪咨询公司提供的评估服务，是其工作人员在为交易双方提供房屋买卖信息过程中，根据自身经验或利用事先设计的计算机软件，对买卖房屋的价值做出的口头咨询，不可能完全按照房地产估价的程序，不能作为办理房地产买卖、抵押等手续的参考依据。由于某种情况下中介公司对于一套房子既是买方又是卖方，所以低价收房高价卖的现象十分普遍，估价失去了公正。例如，许多店员没有对买卖房屋进行实地查勘就能作出估价结果。另外，许多房地产经纪咨询公司也不具有建设部或天津市房管局颁发的《房地产估价机构资质证书》，所以他们估价结果不具有法律效力。

而专业的估价是指具有《房地产估价机构资质证书》的专业机构接受业务委托后，根据委托估价的房地产的实际情况及估价目的，指派专业估价人员对委托估价的房地产进行实地勘察，并遵循独立、客观、公正的原则，选用适宜的估价方法，在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对委托评估的房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定，并以专业房地产估价机构的名义，出具具有法律效力的估价报告书。另外，如果由于估价机构的责任造成了估价结果失实，估价机构及相关人员要承担相应的法律责任。

多种因素影响价格评估

许多市民反映，看起来各方面条件都差不多的房子，实际成交时差价可能会比较大。业内人士表示，影响二手房价格评估的因素主要有四个方面，即区域因素、房屋自身因素、市场因素、消费者心理因素等。首先是区域因素，主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其中地段等级是影响房屋价格的重要因素。另外，小区环境的好坏直接影响着人们的居住品质。目前，天津有许多小区几乎没有绿化，缺乏物业管理，显得较脏、较乱，这样的环境就会降低房屋价值，相反，有一定的绿化、停车位、有公共活动场所配套并且整洁干净的小区，则有助于房屋价值的提升。

其次是房屋自身因素，主要包括房屋成新率、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、楼层、朝向及户型格局。许多市民表示自己的房屋装修花了大价钱，理应卖个好价，其实，这样的想法是不合实际的。因为虽然房屋装修对房屋价格有一定的影响，但是由于每个人喜好风格不同，因此装修只能在一定程度上给予适当考虑。一般来说，装修五年以上的价值基本上降为零。此外，房屋的燃气状况(管道天然气、管道煤气、液化气)、物业类型(多层、板式小高层、高层塔楼)、采光(主要考虑是否有遮挡)及景观等对房屋价格都有一定的影响。

最后两点是市场因素和消费者心理因素。其中市场供求状况对房屋的价格影响最大。此外，购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响，如果购房者特别偏好某一区域的房屋，或者他们急于买房，那么这些房屋价格在一定程度上也会升高。

二手房评估市场看好

在了解了以上的内容后，您对自己房屋的优缺点就会有一个客观的了解，那么评估给出的价格就会有了较为清醒的认识。所以，当您的房屋需要进行房产估价时，应该到正规的房产估价机构去，目前，本市有资质的评估机构有52家，这些机构都可以对您的房屋做出客观准确的估价。而为了进一步规范估价行业，建设部出台的《房地产估价机构管理办法》也将于12月1日正式实施，《办法》将在推动房地产业发展、促进百姓安居等方面发挥重要的作用。比如《办法》明确界定了房地产估价活动的业务范围，进一步严格了各资质等级房地产估价机构的准入条件，取消了房地产估价机构在承接业务上的地域限制，重新合理划分了各级房地产估价机构的从业范围，并规定一级机构可以在全国设立分支机构这些，都会对评估行业产生积极的影响。

但是，一位业内人士介绍，目前个人做二手房评估的业务较少，评估机构的客户主要偏重于企业。有评估需求的个人客户主要集中在办理按揭贷款时，一般个人在普通二手房交易中主要是通过买卖双方协商价格。目前业内也在讨论如何进一步贴近公众需求设立满足个人房产评估需求的业务。而对于个人房产评估业务价格，他表示，一般一套房产的评估费500元左右，24小时内就能给出结论，并且会相当公正和专业，具备一定的市场前景。