一、商品房买卖付款流程

1、一次性付款

这种方式操作比较简单，即双方签订售房合同一定期限内(通常是一个月左右的时间)付清房款的95%，剩余5%在交房时一次性付清。当然这个购房者可能会得到开发商一定幅度的折扣，但前提是土豪不差钱做后盾，开发商信誉良好且是现房的情况下，在这种情况下，建议大家最好付全款的90%，以备不测。

不过对期房而言，不建议一次性付款，因为这意味着承担更多的风险。如果开发商没有按期交房，甚至工程烂尾(工程因资金不足等原因无法完成交付使用，近几年出现的烂尾楼不在少数)，那么你就有可能损失更多的利息，甚至全部打了水漂。

就算有的开发商要求购房人一次性支付100%的房款，最好还是留有一些余款在手中，这样在交房时不至于过于被动，实践中的交付过程或大或小地存在一些问题，留有尾款在手，对于争取开发商积极温和的态度，也是有一定作用的。

2、分期付款

一般是在付清首期房款后随工程进度分若干期付款，直至交房后全部付清，这样对买卖双方都比较公平。不过对基本上以期房预售为主的楼盘，分期付款对购房者比较有利，购房人交付首期款时与开发商签订正式的房屋买卖契约，房屋交付使用时，交齐全部房款，办理产权过户，不仅可以减轻筹资压力及资金风险，同时也让自己把握主动权，不过分期付款费时费力，也不能享受优惠。

对于尚未付清全部款项或大部分款项的购房者不能享受优先受偿权一事虽无法避免，但还是建议交付房屋和支付房款不要同时进行，应该房屋交付在前，现金支付完毕在后，以防造成很多不必要的纠纷，对自己也是一种保障。

3、贷款

即通常所说的房地产按揭贷款，由银行先行支付房款给房产商，以后购房者按协议逐月向银行支付贷款本息的一种付款方式。贷款又分商业贷款，住房公积金贷款，组合贷款三种方式，不同的方式有不同的贷款利率，购房者可以根据自己实际情况进行选择。银行按揭贷款是让购房者真正享受到银行融资的优势，但办理手续较为严格，目前我国采用固定利率和浮动利率相结合的方式，个人住房贷款利率根据央行进行上下浮动。目前，也是购买商品房最主要的方式。

二、商品房买卖流程

各大城市的商品房买卖流程大同小异，基本流程一般为：

签订《认购书》签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》(即通常所说的办理银行按揭)办理预售登记《商品房抵押贷款合同》登记备案房屋交付办理大确权证(初始登记)办理产权过户，领房产证办理抵押权登记买受人还清按揭贷款，注销抵押登记。

1、签订《认购书》

《认购书》是商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件。签订《认购书》是商品房预(销)售程序的第一个环节，商品房开发商以及委托的代理商通常在楼盘所在地设立售楼处。

购房人如果对某套商品房有意向，可到售楼处签订《认购书》，并交纳定金。出售方应将《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件交给购买人，并应实事求是地向购买人介绍项目的进展情况。当签订完《认购书》后，出售方应给购买人《签约需知》，以使购买人清楚下一环节及签约有关细节。

2、签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》

购买人在签订《认购书》后，应当在《认购书》中约定的时间内到约定的地点签订正式的《商品房买卖合同》。签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环，是购房人与开发商达成商品房买卖的最终合意。

《前期物业服务合同》是由建设单位与物业管理企业签订的，包含的主要内容有前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。

根据《物业管理条例》第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。实践中一般是将《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件，开发商在办理房屋预售手续的同时上报房管部门的市场交易管理系统予以公示，由购房人在购房时确认。

3、与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》

为鼓励购房者购买所建房屋，开发商请求银行提供房地产抵押贷款，开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书，银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。在商品房预售中，购房人通过按揭方式购买商品房的，通常方式是支付一部分楼价款(即首付款)给开发商，其余房价款则通过金融机构贷款支付给开发商。

在此按揭过程中，购房人须与贷款行签订《商品房抵押贷款合同》及《借款合同》。在房产证办理完毕之前，由开发商通过协议将购买人对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理下来之后，开发商解除担保，购房人将房产证抵押在银行处作为偿还贷款的担保。

4、办理预售登记

商品房预售，开发企业与购买人签订商品房预售合同(即《商品房买卖合同》)。买卖双方应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

办理预售(买卖)登记时，买卖双方必须带齐全部预售(买卖)契约。买方可以自己去办理，也可以委托他人代理，委托代理人办理的，应当有书面委托书。如果亲自办理手续，应携带上述能证明身份的个人有效证件。

5、《商品房抵押贷款合同》登记备案

《商品房抵押贷款合同》登记备案是房地产市场信息系统建设的重要组成部分。《建设部2006年工作要点》、《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)、《关于整顿和规范房地产市场交易秩序的意见》(建住房〔2006〕166号)等对此均有明确要求。

知识总结：商品房买卖是一种特殊商品的买卖，买卖标的额巨大，手续繁琐，持续时间长。购买人对商品房买卖流程的了解，有利于其在与开发商的博弈中充分维护自己的合法权益，满足自己的居住需求和实现自己的住房梦想。

三、商品房按揭贷款流程

1、购房者同开发商签订购房合同并支付不低于20%首付款；

2、具备按揭贷款条件的申请人向相关金融机构提出申请，提供真实的个人资料。这里提醒大家，购买期房时，金融机构主要是各商业银行的分理处或者营业部，并且申请人对金融机构并不具有选择的可能，一般都要向与出卖人有特定业务关系的金融机构申请；

3、经办的金融机构对申请人的贷款条件进行审查核实，决定是否法房按揭贷款；

4、借款人与贷款人签订按揭贷款合同，借款人如果选择自动划款方式还款，应当在银行开立还款账户申领储蓄卡；

5、办理担保、保证或者保险手续；

6、贷款人接受借款人委托，依照其指令将按揭贷款划入出开发商账户。