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据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。既然不能办这些手续，产权不完整，就可能会引发后续的一系列纠纷和问题，比如无法办理继承、无法对抗国家的征地和拆迁、无法办理抵押等。

当然，这并不是说小产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的。这些房屋可以在集体成员内部转让和置换，这是法律允许的。但这种情况并严格意义上来说，这种情况下的房屋，也不能叫小产权房。

一、小产权房分类

第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称军产房。

二、北京小产权房政策

国土资源部网站发布了北京市国土局和住建委向国土部和住建部报送小产权房查处情况。其中，北京提出建议，对小产权房进行分类处理，6种情形的小产权房要依法拆除。对已建未售的部分符合相关政策条件，且质量合格的，建议可以补办相关审批手续，或纳入政府公租房等政策性住房。对已建已售的小产权房，北京建议在处理时，需先行研究政策及具体操作方法。

北京建议中称，对6类小产权房依法依规拆除，包括：经检测鉴定，房屋质量达不到国家或北京市有关标准，存在严重质量问题或安全隐患，又不能采取可行措施予以整改消除的；土地利用现状为耕地，总体规划为一般农用地、基本农田的；占用土地为一级水源保护区的；占用公共道路、绿地、河道、高压供电走廊、压占地下管线的；严重影响土地利用总体规划、城镇规划的；破坏或影响文物保护和风景名胜区的。此外，其他依法应当拆除的情形也应拆除。

北京市还建议，对已建未售的小产权房小区或房屋，如符合土地利用总体规划和城镇规划的，应既处理人，又处理事，其中进行没收处罚的，由政府组织具体落实程序，不得明没收，暗返还。同时，对房屋进行质量与安全检测，对质量合格并符合有关政策条件的，可补办用地等审批手续，或纳入公共租赁住房等政策性房源范围。

此外，对于已建已售的小产权小区或房屋进行处理，需先行研究政策及具体操作办法。

我们认为，国家不发产权证的叫小产权房。小产权房、乡产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。当然现在北京对于小产权房的政策情况拆除处置的，而且如果进行买卖就是有违法的风险。