房贷市场成为此次国际金融危机的导火索，不管是开发商借贷还是个人房贷，资金都来源于银行，房地产市场的走弱必将引起银行风险聚集。在动荡的经济形势下，我们应从美国身上吸取什么教训?中国房贷市场是岌岌可危还是相对安全?

概述中国房贷市场现状

与发达国家相较而言，中国房贷市场规模较小，从工商银行2008年半年报来看，中国银行业房贷比例平均在20%左右。即使在房价高企的2007年，投资型房贷占银行信贷资产总量的4%到5%左右。数据显示，今年上半年，国内最大商业银行──中国工商银行房地产开发贷款不良率由去年底的2.12%下降到1.84%;个人按揭贷款不良率下降0.04个百分点达到0.74%。

详解我国房贷市场走势

今年以来，我国部分热点城市楼盘交易量出现了萎缩，房价涨幅趋缓甚至下跌，房贷风险有所上升。近期银监会也要求商业银行要密切关注房地产市场的变化，督促商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和场景分析，做好房地产风险的预警和控制工作。

美国给中国带来的警示

美国房贷机构为了追求利润而放松了贷款标准，2006年美国次贷总资产达到了6400亿美元，是2001年的五倍。同时美国不断发展金融衍生品，众多金融机构购买次贷相关的证券和交易，放大了风险。加之美国监管不力，过度放任金融机构，并最终导致链条上的金融机构乃至实体经济受到冲击。

我国个人住房按揭贷款目前仍然是银行的优质业务，且个人住房按揭贷款资产质量远高于其他贷款，尚没有所谓还款能力受质疑的次贷。但此次金融危机，我国监管层也需要加强银行房贷质量的管理，保证银行较高的风险抵御能力。商业银行应继续遵守监管部门的有关放贷的要求，保持谨慎评估贷款风险的做法，严守房贷首付比例。另外我国在银行系统与资本市场之间设立了防火墙，防止了风险在货币市场和资本市场之间的蔓延。中国资产证券化产品十分有限，且规模很小，不会影响大局。

中国房贷市场面临挑战

尽管监管层面仍发挥作用，但房贷市场面临的挑战仍然存在。今年前七个月国内在建项目总面积同比增长24%，逆势扩张将使现金流更加紧缩。

央行近日公布的2008年第三季度全国城镇储户问卷调查情况显示,未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%,分别比上季度和去年同期下降1.8和2.8个百分点。9月份，全国重点城市的房屋成交状况几乎都出现下滑态势。国房景气指数连续第9个月出现回落。并且这种低迷似乎并没有好转迹象。

特别是在下调贷款利率后，5年以上贷款利率由7.83%调整为7.47%，以利率下调15%计算，100万20年期的房屋按揭贷款，贷款者将节省利息支出43240元，月供仅减少180元。

央行在二季度货币政策执行报告中指出，居民消费性贷款同比少增与房地产市场销售减少、金融机构对住房贷款投放谨慎以及居民观望气氛浓厚有关。

银行方面个贷发展重点仍是满足自住需求的个人住房按揭贷款，并侧重在二三线、房地产价格涨幅较小、以自住需求为主的城市发展。高盛近期一份报告中指出，开发商现金流的不足将在明年进一步恶化，这意味这开发商将对项目给予更大的折扣，从而进一步拉低房价。加之动荡的国际形势，未来房地产开发贷款难以放松，但预计第二套住房首付比例调整和个人房贷或有放松。

专家评点

中研国际首席经济学家曹某征：风险肯定是有的，只要是从事经营，经营就一定有风险，但是我想次贷、次按，跟我们的按揭贷款是不一样的，最大区别就是次按是不需要手续的，不需要考察你的还款能力，实际上它是把钱放给了还不起钱的人，后面的结果自然会有影响。我们现在是按揭贷款，你得有首付，而且首付三成，如果是第二套房子，首付四成，同时要考察你还款来源，同时对利息有考虑，比如说第二套房子在你的利息上加10%，这一套实际上是防范风险，换言之，如果房价不下跌超过30%不会出现大规模的自然性违约，这个环节破除了风险扩散的可能性。