1、在一房二卖中，卖房人先后与不同两个的买受人订立合同后，对后面的买受人履行了合同义务，办理了房产过户的登记手续的相关情形。在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。而前一个购房者只能主张开发商返还购房款．赔偿损失，不能主张购房合同继续履行。2、在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人，所以后一个合同是无效的。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人进行赔偿。3、在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。这种情况下两个买卖合同不因先后而出现效力差异。

开发商一房二卖签订的两份合同哪份才是有效的

案例

开发商“一房二卖”，业主拿房两年却拿不到房产证

2010年4月，孙先生购买了某房地产开发公司开发的位于某市的商业广场三套商铺，并与其签订了三份《商品房购买合同》，合同约定三套商铺合计436．4万元，孙先生一次性付清总价款。开发商应于2011年10月31日前将这三套商铺交付给孙先生使用，且由房地产开发公司为孙先生代办房屋所有权证。其中，《商品房购买合同》的第十三条第六项约定，合同签订起30天内，由房地产开发公司负责办理备案登记。

2011年3月，孙先生将三套房款总计436．4万元支付给了开发商。11月，孙先生又向开发商缴纳了三套商铺的配套费、维修基金、产权登记的契税等18．8万元。12月1日开发商将该房屋交付给了孙先生。拿房后，孙先生便立刻对三套商铺进行了装修并使用至今。

然而让孙先生感到不安的是，尽管自己时不时催促，开发商一直未将房产证交给自己。到了2014年4月，孙先生发现了端倪。“开发商的工作人员无意当中说漏嘴了，我这才知道，原来开发商2013年年底，又将我这三套商铺卖给了另外一个购房人郑先生。我买这三套商铺花了436．4万，可是郑先生购买的价格不到300万，比我便宜100多万。”孙先生感到非常愤怒，而且开发商与郑先生签订的是《商品房买卖合同》，同时对三份《商品房买卖合同》进行了登记备案。

为此，孙先生向法院起诉，请求确认被告某开发商与被告郑先生签订的《商品房买卖合同》无效，原告孙先生与被告某开发商签订的《商品房购买合同》有效。

观点

孙先生的购房合同有效，购房者可索要双倍已付购房款

这个案例中，最大的争议就是这两份合同到底哪一份是有效合同。律师表示，商品房买卖合同审理中涉及物权、债权以及二者交叉的问题，适用法律较为复杂。

这个案例是非常典型的一房二卖。一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条有明确规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

在这个案例中，首先，开发商已经将商铺交付给了孙先生，并且孙先生已经是商铺的实际使用者。第二，孙先生按照合同已将全部房款甚至契税等钱款全额支付给了房地产开发公司。第三，孙先生购房时间早于郑先生，房款也高于郑先生。“这表明买受人也就是孙先生已全部履行了自己的义务，对已完成的交易予以保护。”律师表示，因此应该认定孙先生的《商品房购买合同》是有效合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。