湘建房〔2004〕321号

各市、州建设局（建委）、房地产局、统计局、国土资源局、发改委、人民银行，银监分局、省直有关单位：

近几年来全省房地产开发投资与房地产信贷快速增长，住房消费成为消费热点，商品房价格稳步攀升，房地产市场购销两旺，市场供给与需求总体平衡，房地产业持续、健康发展，有效地扩大了消费需求，拉动了国民经济增长。但是，局部地区存在结构性供应过剩的问题，一些地方脱离实际，盲目开发、重复建设商业营业用放项目，导致商业营业用放空置面积大幅度上升，商业步行街、商贸城、建材家具市场、美食街等门面供应过剩、恶性竞争、经营困难，个人商业营业用房的不良贷款比例上升，存在较大的市场风险。为了贯彻湘政发〔2004〕10号文件《湖南省人民政府关于进一步促进房地产市场持续健康发展的通知》精神，加强房地产市场宏观调控，防范、化解市场风险，现就加强商业营业用房宏观调控通知如下：

一、统筹规划

各地要在充分分析市场需求基础上，科学确定商业营业用房供应量，调整房地产开发结构，实现房地产市场总供给与总需求的平衡。商业营业用房建设应当与当地经济发展水平想适应，与当地产业结构特点相结合，与当地所处的区域位置相协调。各地要综合运用计划立项、城市规划、土地供应、金融信贷等手段，统筹规划商业营业用房建设。

二、加强宏观调控

各地要区别不同情况，因地制宜，适时、适度加强对商业营业用房的宏观调控。对商业营业用房占商品房比重过大或空置面积上升过快的城市，要采取切实可行的措施，停止商业营业用房的招商引资，暂停该类项目的立项审批、土地供应、规划报建和新开工建设。对小城市、县城，不宜建设大型的商业步行街、商贸城、美食街、建材家具市场、汽车城等项目，防止贪大求洋、盲目开发。对大、中城市，要重点控制功能相同的市场建设，防止重复建设、恶性竞争。当前，市州房地产、建设、规划、发改、国土资源、统计、人民银行、银监等部门要开展商业营业用房空置情况调查，摸清空置数量，查清空置原因，研究制定消化空置面积的措施。

三、强化城市规划管理

在城市总体规划和近期建设规划中，各级规划管理部门要合理确定商业营业用房的布局和数量，严格按城市规划进行建设，防止出现盲目、随意修改规划和无序开发等现象。强化依法行政，严格按规划审批，不允许通过增加容积率、提高建筑密度或改变房屋规划用途，扩大商业营业用房面积。对调整城市规划开发商业营业用房的，要将规划方案进行公示，并举行公开听证，充分听取调整范围内居民和单位的意见。

四、严格控制土地供应

各市州国土管理部门要充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用，坚持对土地的集中统一供应和管理，防止出现多头无序供地现象。要严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，限制新增商业用地的土地供应量。对商业用地，必须采取招标、拍卖和挂牌方式供应。禁止把农业、工业、高科技及居住用地，非法变相转为商业用地。对利用存量国有建设用地开发商业营业用房的，严禁未经拆迁安置补偿，收回原土地使用权而直接供应土地、发放建设用地批准文件。

五、加强对房地产开发行为监管

实行房地产开发项目资本金制度和项目手册制度，制止拖欠工程款、拖欠农民工工资的行为。应当严格按国务院令第305号和省政府令第157号，规范城市房屋拆迁行为，拆迁补偿安置监管资金必须足额到位，保障被拆迁人的合法权益不受侵犯。对于商业营业用房项目，不允许剥夺被拆迁人的回迁权利。强化商品房预售许可证制度，防止半拉子工程的产生。

六、防范金融风险

各商业银行要认真执行中国人民银行银发〔2003〕121号文件和银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，切实加强房地产贷款风险管理。借款人申请个人商业营业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业营业用房为竣工验收的房屋。对借款人以商住两用房名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。对商业营业用房占商品房比重过大或空置面积上升过快的城市，应适应控制发放商业营业用房项目贷款。

七、建立房地产信息发布会制度

省统计局、省建设厅、省发改委会同省国土资源厅、人民银行长沙中心支行、省银监局，建立房地产信息发布会制度，每季度通过新闻媒体向社会发布一次房地产市场运行态势和相关信息，引导企业理性投资、消费者理性消费。长沙市等大中城市应当相应建立房地产信息发布会制度，定期发布房地产市场信息。

湖南省建设厅

湖南省统计局

湖南省国土资源厅

湖南省发展和改革委员会

中国人民银行长沙中心支行

中国银行业监督管理委员会湖南监管局

二00四年九月十六日