划拨土地使用权抵押评估在城镇土地评估中比较常见。划拨土地由于没有使用年限，且土地使用证登记面积一般较大，部分土地由于城市开发和建设，规划用途和实际用途都发生了变化，加上划拨土地进行抵押时存在着诸多限制条件，使该类型用地的评估比较复杂，测算难度也较大。

那么，划拨土地使用权抵押评估时应注意哪些问题呢

遵守土地估价的一般原则。土地使用权抵押属于二级市场行为，但划拨土地没有经过一级土地市场，因而，当它直接进入二级市场后，评估时就要充分考虑其特殊性，但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时，可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地，并由此确定价格。只有在此假设前提之下，评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。＋充分考虑评估中的风险＋划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产，因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。

抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议，其评估价格并不等同于土地的预期价格，而是比它低。在评估过程中，要充分考虑抵押期间的风险性，以保守性评估为指导原则，在测算出预期土地价格之后，应进行一定幅度的风险系数修正，但修正幅度不宜超过20％。划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人，或抵押权人进行抵押贷款提供价格依据，所以，评估时既要为抵押人测算出土地的有效价值，又要替抵押权人充分考虑放贷的安全性。由于在抵押人无法偿还时需对抵押物进行强制性的清偿处理，所以评估测算时还应考虑强制处置和有关费用。评估结果应该是扣除了处置费用后的价格，即评估价格等于市场预期价格减去强制处置费用。

一、土地使用权抵押评估中的常见问题。

在土地抵押评估中，经常会存在这样或那样的问题，这些问题的存在，不仅会对信贷安全带来影响，而且还会对当事人合法权益的保护带来影响，因而作为土地抵押评估人员，必须对土地抵押评估中存在的问题进行分析，才能更好地对其进行改进和优化。

具体的问题主要有以下几点：

1．是土地抵押评估目的和银行的抵押贷款操作存在冲突。土地抵押评估的目的，主要是评估方对债务人的土地使用权的抵押担保价格进行确定，从而对其所获得贷款的数据进行确定，进而对债务人如期履行银行债务提供物质上的担保。但是银行在操作抵押贷款时，往往只是将所确定的土地使用权的抵押担保价格的50％－70％作为贷款的额度，同时还考虑了折扣风险，导致所抵押土地在变现时价格被减损，使得所抵押评估的土地的抵押价值比市场价值低，使得客户利益遭受损失。

2．是难以界定评估对象。因为土地抵押主要是抵押其使用权，而并非所有权。且在设定抵押权和实现抵押时的评估对象有着区别。在对土地使用权的抵押贷款进行评估时，主要是抵押权价格而并非其市场价格，所以在评估对象确定时存在较大的难度。使得土地抵押估价时难以从理论方法和估价规范以及估价实践上对其进行规范。

3．是在再抵押评估方面的问题。当债务人还清银行的贷款，那么其所抵押的这一土地权可以再次进行抵押贷款，且其他未曾抵押过的土地也能作为再次抵押的资产。而如果是在抵押过程中，其抵押土地中的一部分并没有抵押，也能继续抵押。