二手房合同需要注意的问题

根据《城市房地产转让管理规定》第六条的规定，下列房地产不得转让：

(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

明确税费种类、数额

一些中介公司利用当事人急于购房或卖房的心理，要求、诱导其签订房屋买卖合同，想方设法促成房屋买卖合同成立。如果买卖双方对诸如国家规定的税费、交易习惯和相关手续的办理程序等并不了解，或者是出于对中介公司的信任，轻易相信，却又无法证明中介人员有欺诈行为，一旦与合约有偏差，买卖双方就只有自认吃亏的份儿了。买卖双方此时不仅要依约向中介公司支付咨询和中介服务费，还可能因逾期付款等情形支付相应的违约金。

审核中报告事项

在二手房交易过程中，委托人应对中介公司所报告的事项进行咨询核对。可以要求其提供相关资料，避免对方隐瞒事实或提供虚假信息；若产生纠纷，委托人也可据此追究中介公司的责任。另外在交易时，委托人应注意房屋产权是否清晰、是否存在继承问题、是否存在共有人、是否取得产权证书；注意房屋是否具备可转让条件，是否存在抵押、查封或担保等履行障碍；注意委托代理人的授权委托是否有效合法，是否存在无权代理或过期委托等情况；还要注意相关税费的计算标准和承担主体等事项。虽然委托于中介，但是这些信息还是必须要自己进行核实。因为在实际的交易中，一些中介公司为了诱导当事人先签订合同，往往会向买方保证将协助解决该问题甚至担保该问题不会影响合同的继续履行，也有一些当事人信以为真，从而订立合同，导致中介公司可依法不论买卖合同是否能够实际履行，均可要求当事人支付相应的中介服务费及逾期付款违约金的权利。

付费时间严守合约规定

在有的案例中，委托人在居间合同中已约定了居间费用具体的付款时间及违约责任标准，但居间人向委托人口头承诺中介费可在房屋买卖合同履行完毕后或合同履行的某一阶段交付，以及解决第三点建议中所述问题时支付，其后，居间人却起诉要求委托人承担逾期支付中介费的责任，理由是中介公司所出具的格式条款均约定房屋买卖的当事人在中介公司的促成下，双方同意在签约日或某一时间内支付该中介服务费，逾期支付的应按一定的违约计算标准(该标准往往是每日应付款的1%或5‰)计付违约金。

按该标准计算，违约方逾期付款的，在100天或200天后中介公司除取得约定的中介服务费外，还可获取相当于中介服务费1倍的逾期付款违约金，在此，无论房屋买卖合同能否得到实际履行，均会导致当事人损失的进一步增加。法院在委托人无证据证明居间人口头承诺过变更具体条款时，只能支持居间人的诉求。在此局面下，委托人由此遭受的损失几乎相当于双倍支付中介服务费。