引言：上个月的一个周末，我陪我爱人到百荣商城去买鞋。在最后决定要买某个牌子的鞋后，这家商铺的老板向我们保证说，鞋子绝对是真皮的，如果质量出了问题，可以随时找他退货。为了打消我们的疑虑，他又信誓旦旦的说他的商铺是花了120万元买断产权的，跑了和尚跑不了庙。我看他的铺面不过十来平米，四围并没有坚实的围墙，而是是用薄薄的板子隔开，当时就很怀疑他这种商铺是否真的能取得产权。回来从网上一检索，看到《法制日报》上的一则报道，说2006年5月29日南京市房产管理局宣布，即日起停止办理产权式商铺的预售许可证，同时禁止产权式商铺的销售（http://www.legaldaily.com.cn/misc/2006-09/15/content_411553.htm）。我以前只是听说过产权式酒店，知道小业主是有产权的。从《法制日报》的报道来看，现实生活中的确存在产权式商铺这种物业形式，而且是可以获得房产管理部门颁发的产权的。但同时也了解到，在产权式商铺之外，还存在一种叫做虚拟产权式商铺的东西，引发了研究的兴趣，忍不住要写点文字。

一、虚拟产权式商铺与产权式商铺相对，是指不能取得产权证——房屋所有权证——的商铺。就笔者的检索，虚拟产权式商铺的概念至少可以涵盖两种交易模式，以下简称模式A、模式B。

模式A：开发商将超市、百货大楼等开放式卖场分割为面积不等的营业空间（即商铺），分别出售给不同的投资人，并在一定期限包租，并承诺投资人提供稳定的租金收益。

模式B：开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，不划分四至区域销售给多个投资人，并在一定期限包租，并承诺为投资人提供稳定的租金收益。

宣传上看，虚拟产权式商铺的确是一种很诱人的投资方式，一铺旺三代、8%——12%的年回报率，怎能不让人热血沸腾。但是，虚拟式产权商铺到底能不能经得起合法性的检验呢？下面就让我们试着做一番法律上的解剖和分析。

二、虚拟产权式商铺之所以称之为虚拟，是因为其不能得到相关政府部门颁发的产权证。但是，这只是表面现象，我们会进一步追问，虚拟产权式商铺为什么不能获得产权证呢？其更深层次的原因在于，在我国目前的法律制度下，虚拟产权式商铺还不具备物权客体所应当具备的有体、特定的基本特征，不能成为物权的客体。

下面开始具体分析。

模式A的交易轨迹是这样的：

1、开发商将超市、百货大楼等开放式卖场分割为面积不等的营业空间（即商铺）分别出售给不同的投资人；

2、开发商在出售商铺的同时，与投资人签订一份租赁合同，在一定期限包租所出售的商铺，并承诺投资人提供稳定的租金收益（假定年回报率为8%）；

3、投资人向开发商支付购房款；

4、开发商按照8%的年回报率向投资人支付租金。

模式B与模式A的关键区别在于，在模式Ａ中，双方交易的标的相对比较直观、感性、具体一些，而在模式B中，交易标的就相对比较抽象、虚无缥缈了。事实上，在模式B中，交易标的仅仅以概念形式存在于双方当事人的脑海中，而在真实的物理世界中找不到相应的存在形式。然而，交易标的的相对感性或抽象并不影响两种模式在法律上的同质性。

三、虚拟产权式商铺买卖交易的标的到底是什么？在模式Ａ中，交易标的似乎是可以确定的，就是一定面积的商铺。但是，因为这种商铺不能取得有关政府部门颁发的产权证，不能成为所有权的客体，所以，投资人从开发商手上买到的不可能是所有权，只能是使用权。如果投资人买到的是使用权，那么模式Ａ所代表的交易在法律性质上就属于租赁范畴，也就是说投资人从开发商那里租了一个铺面。这就是模式Ａ的交易轨迹的第一步。