农村房屋怎样买卖才合法?

在日常的律师执业中，很多朋友都咨询农村房子买卖的事情。跟大多城里人交流时，大多城里人在买卖农村房子方面几乎都是不合法的。一旦作为农户的卖家反悔了，作为买房人的城里人的权益极有可能得不到任何权益保障。

那么，实际生活中，农村房屋到底能不能合法买卖呢?农村房子怎样买卖合法呢?且听徐律师分解。

实践中，农村房屋的买卖大体上可以分为三种类型：

1.农村居民与本集体经济成员之间的农村房屋买卖;

2.农村居民与非本集体经济成员之间的；

3.城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖;农村房屋买卖。

一、对于同一集体经济组织成员的房屋买卖类型

对于此种类型，法律上是允许的，只是一旦农户将房屋转让同一集体经济组织的其他人后，其不能再申请宅基地。

同时，在实务中，同一集体经济组织成员之间的房屋买卖必须要要符合以下几个条件：(1)转让人与受让人必须为同一集体经济组织成员;(2)转让行为须征得集体经济组织的同意;(3)转让时必须遵循“房地一体”原则，即农村宅基地使用权不得单独进行转让，必须与其上合法建造的住房一并转让。(4)受让人符合宅基地使用权分配条件；（5）受让人必须符合“一户一宅”的原则，否则将可能不予办理不动产权登记。

二、对于非同一集体经济组织成员的房屋买卖类型

根据《土地管理法》的规定，农村的土地属于本集体经济组织所有，也就是说只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权。所以，对于非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同依法属于无效合同，实务中是不能办理宅基地及农房过户登记的。

农村的宅基地依法属于本集体所有，如果随意将宅基地及农房转让给非本集体成员，那么无疑是侵害了本集体公共利益和其他集体经济组织成员的合法权益，对于非同一集体经济组织成员的房屋买卖所签订的合同属于无效合同。双方的权益都得不到法律的依法保障。

三、对于城市居民购买农村房屋的类型

实际生活中，对于一、二两种类型一般很少发生，而对于城市居民购买农村房屋的情况经常发生，在司法实践中存在严重争议，很容易发生纠纷。

在我国，农村宅基地的所有权属于农村集体所有，农民只享有对宅基地的使用权，且这个宅基地使用权与农民的农村集体经济组织成员具有高度依附性，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地使用权不得转让给非本集体经济组织成员。

同时，根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）的规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

所以，城市居民与农民就农村宅基地及农房进行交易流转并签订合同，由于双方签订的合同违反了《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，属于违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同属于无效合同。

综上所述，同一集体经济组织成员之间的农房买卖，法律上是允许的，但实务中还是要注意规避政策风险；而对于非同一集体经济组织成员之间的农房买卖和城市居民购买农村房屋风险都是巨大的，投资务必要谨慎。

对于如何合法购买农房，徐律师建议如下：

1.对于同一集体经济组织成员之间进行的农房买卖，对于转让方而言，要想清楚后果，一旦将农房转让，按照法律规定，是不允许再申请宅基地的；对于受让人而言，一定要注意符合“一户一宅”等政策要求，同时要注意签订合法、有效的农房买卖合同后，要及时依法办理不动产权变更登记，从而确保物权。

2.对于非同一集体经济组织成员进行农房买卖交易时，对于买卖双方而言，由于双方非同一集体经济组织成员，双方就农房买卖所签订的买卖合同依法属于无效合同。所以双方就农房买卖的交易是不合法。实务中，可以先由受让方通过合法路径（比如结婚、投靠、迁入集体经济组织全体成员同意等方式）将户籍迁入转出方所在村、组，然后成为同一集体经济组织成员后，再进行农房买卖交易，确保合法有效。

3.对于城市居民购买农村房屋，由于目前国家法律、法规及政策都是禁止的，所以建议城市居民勿采取买卖的方式进行农房交易。实务中，建议可以采取城乡合作建房或联建房的方式进行农房合作利用，借用农户名义，由城市居民出资共同修建或装修装饰农房，然后由城市居民享有一定年限的使用权、经营权；或者直接采取租赁方式，共同盘活利用农户的农房，避免农村宅基地及农房的闲置浪费；另外，还可以利用“三权分置”或“有偿退出”的制度机制，开展农村宅基地使用的盘活利用，搞活农户的农房财产权，共同各取所需，合理利用。