二手房交易流程之复杂,让不少新手外行都蒙过圈。这也是为什么购房者愿意找中介帮忙买房的很大一个原因。当然中间也有不少需要注意是事项。
1、流程问题卖方房产无贷款:无需流程23;买方全款购房:无需流程4568;所有流程尽量买卖双方及中介都在场。
2、房款问题原则上:签订合同时付定金;过户前付首付款;交房时付尾款。且正规中介公司会对房款进行监管(银行监管),降低交易风险。实际操作中,赎楼环节,很多卖方无力提前偿还贷款或不愿自己出资还清贷款,通常会用买方的首付款缴清剩余贷款或者通过担保公司垫资(出垫资费用),这种方式也是目前行业的普遍做法。但这种方式存在业主恶意诈骗的风险,所以过程中要额外注意。、必须提前让卖方签好首期款收据(即垫资款),一旦发生卖家秘密转走买家垫资款的不法行为,有关收据可作为法律诉讼的依据,证明卖方已收款项。、买家陪同卖家进行还贷行为,买家垫资款不会被卖方转走。
3、中介交易流程一次性过户(有产权证、国土证)流程:签合同,交定金(不超过成交价的20%)签合同收取佣金(卖方成交价格的1%,买方成交价格的2%)过户、交房款领证、物业交割(水电、物业结清)银行按揭(有产权证、国土证)流程:
1、签合同、收费用、收资料、送资料(2-3个工作日)
2、预约提前还贷(具体银行、具体了解)
3、审批、评估(7-10个工作日,2-3个工作日出评估报告)
4、面签
5、提前还贷(全委公证)(300-500元房东拿客户钱还贷-打借条,不能欠条)
6、拿证(他项、注销抵押)
7、注销抵押-归档
8、过户(客户领证进抵押)(房东借条换收条?客户收条?客户房东欠条)
9、出新证
10、打抵押表
11、进抵押
12、出他项
13、拿他项
14、放款(7-15个工作日)。
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