二套房的认定标准非常的多，各地根据自己的实际情况有不同的认定方法。甚至同一个地区、同一个管理部门在房地产发展的不同时期会制定不同的认定标准。通常来说，二套房的认定会考虑几个因素。1．家庭因素，部分政策只以购房者本人名下房屋数量做认定依据，而部分政策则将夫妻、或者其他共同生活人名下房屋数量计算在内。2．房贷征信记录，部分政策不单单会查询其当下是否有登记在册的房产，也会查询其征信记录是否曾经有过房贷记录。3．地区因素。部分政策规定只考虑申请购房人本地房产数量，而随着不动产统一登记的实行，部分政策则扩大了查询的地域范围。对于二套房的认定一般来说由当地房管部门限购政策规定，同时银行、公积金等贷款机构也可以从贷款审核资格方面设置二套房的认定标准。

二套房贷难捉摸收紧二套房贷是挽救房地产？

二套房贷首付该不该提高至五成

近日，有媒体报道称，相关部门已制定调控政策，将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50％。但又有媒体随之称，央行和银监会均表示没有对外发布该信息，银行方面也没有接到相关文件通知。

那么，将二套房贷首付提高至五成，是不是遏制部分城市房价过快上涨的良策呢？

从以往经验来看，二套房贷首付及利率的执行被视作房贷政策松紧的一个重要风向标。此次国务院常务会议明确提出抑制投资投机性购房，其中的重要举措之一是加大差别化信贷政策执行力度。市场普遍预期二套房贷政策明年必定要进一步紧缩，既然加大差别化信贷政策执行力度，势必在政策上体现出力度加大的所在。由此，关于二套房首付或提高至五成的报道，让外界相信其确有几分真实性。

央行此后向媒体否认二套房贷首付将调高到五成，可在房地产业内人士看来，实施差别化信贷政策，就不排除房价涨幅过快城市的首付被提高至五成。搜房网的一项调查也表明，约76％的网友认为政策本来就有从紧趋势，可能是真的。

2007年9月，针对部分地区房价上涨较快，央行、银监会联手调整房贷政策，对二套房贷出台限制政策。按规定，二套房贷须是基准利率的1．1倍，且首付不得低于40％。若再把首付提高至五成，即在现行政策的基础上提高一成。从四成首付到五成首付，对投资投机性购房者的成本来说，势必产生一定的影响。假设一套150万元的房产申请二套房贷，首付就得从60万元增至75万元，购房时需多准备15万元现金。

实际上，二套房贷首付五成，在部分银行已有推行。由于对高房价风险预期的增加以及今年的贷款额度已经提前用完，部分银行率先提高了贷款门槛。对于客户的资信，银行将在审核时严格把关。尤其二套房贷，对部分客户执行首付五成，甚至六成的标准。换言之，首付标准的提高虽不是硬性规定，但银行出于风险考虑在具体操作上适当提高。半年前，银行一窝蜂地给予二套房贷七折利率优惠，如今却争相提高了贷款首付及利率。据称，即便是首套房贷款，

二套房贷首付五成，在部分银行已有推行。由于对高房价风险预期的增加以及今年的贷款额度已经提前用完，部分银行率先提高了贷款门槛。对于客户的资信，银行将在审核时严格把关。尤其二套房贷，对部分客户执行首付五成，甚至六成的标准。换言之，首付标准的提高虽不是硬性规定，但银行出于风险考虑在具体操作上适当提高。半年前，银行一窝蜂地给予二套房贷七折利率优惠，如今却争相提高了贷款首付及利率。据称，即便是首套房贷款，在有的银行也会遭另眼相看，不一定如愿申请到七折优惠利率。

从搜房网的调查来看，对于二套房贷首付提高至五成，41％网友认为只会对投机购房者有影响，房价不会下跌，34％网友认为对投资者有影响，房价会下跌，26％网友认为对投资者和刚需者均有影响，房价会下跌。可见，二套房贷首付成数的提高，会在一定程度上影响市场心理。虽然认为房价会就此下跌的比例不足三成，但超过七成网友认为对投机购房者和投资者有影响。

有专家指出，若把二套房贷首付提高至五成，符合抑制投资投机性购房的政策取向。较现行政策进一步收紧，可以起到震慑作用，明确向高房价及投资投机性购房过热说不。不过，就加大差别化信贷政策执行力度而言，更重要的不是在首付成数上再提高一成，而是要确保政策的严格执行。对二套房贷，不能再因为商业银行的局部利益，肆意突破监管政策的红线，对所谓的优质客户网开一面。就目前而言，各银行普遍收紧了二套房贷，但仍有个别中小银行可给予利率7．1折的优惠。如果银行在政策执行上不严格，即便央行将二套房贷首付提高至五成，又能达到多少政策效果？

一言以蔽之，二套房贷政策贵在执行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十五条国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十二条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。