近一阶段，频出的土地政策成为房地产业界关注的焦点。先是国土资源部对商品住宅用地进行面积设限，其后，国土资源部在北京、上海等地区的调研结束后，2010年新的土地调控政策也正在形成中，包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税等。

近日农地入市再次成为舆论热议的焦点。据国内媒体报道：之前在国内一些城市试点的农村集体建设土地入市将继续推广。这种模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地;原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。而国土资源部对于农地入市一说予以否认，农地流转倒是早就有之。那么这项土地政策在增加城市供地、降低商品房价格方面还是给了业界无数遐想空间。它真的会左右沈城楼市吗?

农地流转的前世今生

对于农地入市，更准确的提法应该是农地流转，这并不是新鲜事物，在土地稀缺的南方城市早就出现。其中，最早的且比较成功的农村宅基地入市试点城市是浙江嘉兴，根据上海证券报的报道：截至10月底，该市13个试点已签约换房(或搬迁)农户达11649户，完成农民拆迁8174户，在建(已建)安置公寓房、安置联排房、单体房分别为10587套、2798套和599套。如果宅基地流转工作在嘉兴全部实施成功，可新增50万亩左右的工业与建设用地。而这种模式的核心就是将宅基地和承包地分开，搬迁与土地流转分开;以承包地换股、换租、换保障，推进集约经营，转换生产方式;以宅基地换钱、换房、换地方，推进集中居住，转换生活方式。其清理出来的土地，基本上是三分之一搞工业，三分之一给农民造房子，三分之一搞其他开发。

根据记者查找的资料，目前农村的土地除了农田也就是国家保护的耕地之外，还有集体建设用地，一般是指村址用地。在城市化进程中，随着农民成为城市市民，整理这部分土地就成为提高土地利用效率的一个突破口。因此，在土地比较稀缺的南方城市，通过平房改楼房等方式腾出土地进行工业和商业建设。有的地方也把这种做法叫做新农村建设。农地流转对于解决工业建设等用地提供了非常有效的渠道，为城市中心区的厂房搬迁提供了土地，这在一定程度上对缓解中心区用地起到积极的作用。

比如，沈阳三环内的工厂目前已经纷纷搬到三环以外，不论这些工厂是以何种方式获得郊区用地，但是，事实上，这些工厂腾置出的大量土地多数已经被用来进行商品房的开发，这对缓解市中心用地紧张起到了不可低估的作用。假设没有这些工厂的搬迁，单单依靠老旧小区的拆迁来获得建设用地，那沈阳城市中心住宅早已天价也不是不可能。

沈阳郊区暂未出现地荒

根据沈阳的实际情况，商品住宅的开发大部分都是位于三环以内，土地供应稀少也只限于二环以内。众所周知，在沈阳进行拓城的过程中，沈北新区、大浑南、沈阳经济开发区、于洪新城等这些新兴区域，实际已经实现了大量的农地流转，为城市建设甚至商品房的开发提供了充足的用地。数据显示，2008年，沈北新区农村土地承包经营权流转面积达5万亩，并通过二至三年的努力，使全区农村土地流转面积达到50万亩以上。

另外，根据新峰地产顾问公司的调查显示：沈阳各区中，铁西的在售项目最多，共84个项目可供选择，于洪区以50个项目位居第二。浑南新区和沈北新区的供应量也较大，分别有28个和40个项目。皇姑区、沈河区、和平区的楼盘供应则相对较少，而且项目开发规模普遍较小。可见，目前，住宅的供应大量集中在这些新兴区域，房地产销售压力较大。有些房地产开发企业鉴于竞争压力大，甚至转而寻求买家欲转让手中土地。

再有，记者从某地产顾问公司的一项市场调研报告中也发现，今年沈阳土地供应方面，一些地段较偏远的区域无人问津，出现流拍现象，而市中心地块却连连溢价成交。

可见，与一些土地稀缺的南方城市相比，沈阳的郊区并未出现地荒，相反，近几年大量土地的拍卖，使不少开发企业手中的土地甚至可供开发10年以上，有些开发企业在2008年市场不景气时，纷纷放缓开发步骤，在市场变好的情况下，预计明年上市量还将继续加大。在这种情况下，农地流转置换出的大量郊区用地实际上对沈阳目前的房价不会造成什么影响。而对于市中心仅有的几个工厂而言，真的搬迁到郊区，也不会对沈阳楼市产生什么震动。

小产权房能否扶正

对于农地流转过程中，还有一个值得关注的现象就是小产权房能否转正，其实，仔细分析，这种可能性并不大。

首先，农地流转的目的是促进土地利用率，拆平房盖楼房，显然，小产权房第一个被排除在外。其次，对小产权房国家明令禁止交易，而在沈阳的各个郊区，小产权房普遍存在，其各种关系复杂，没有非常完善的制度措施，小产权房转正难度大。

辽宁社科院助理研究员王磊也表示，关系到土地的问题，其实国家的规定是非常严格的，不可能一下子就发生改变，而是要制定非常严格细致的执行措施，否则极易滋生腐败、黑幕交易等，因此，政府部门在政策制定方面也一定会非常慎重，不会想当然。

看来小产权房的转正还只能停留在想象的阶段。