住宅楼宇屋顶出现渗漏时，需依据不同情形判断其维修责任人：

（一）保修期限之内：

若房屋处于开发商所承诺之防漏保修期（一般为五年）范畴之内，则由此将由开发商全面承担维修责任。

此项规定特别适用于新竣工之住房或者无露台顶层住户所在的区域。

（二）保修期限之外：

若房屋已超出开发商所保证之保修期限范围，并且该漏水现象源于公共区域，例如非露台式居住区顶层的楼宇屋顶，此类情形多由物业管理公司承担维修职责。

但是，如果渗漏现象系由业主自身行为所引发，例如擅自改变原防水材料等，那么相应的责任便会转嫁到业主身上。

（三）特殊状况：

若该房屋为福利性住房或是由业主自行兴建的房产，对于顶层发生渗漏的问题，有必要向相关单位后勤部门提出维修申请。

而针对出租房屋而言，屋顶出现漏水问题往往落在房东肩上，理应由他们负责修缮处理。

（四）维修基金之应用：

在极个别案例中，倘若多个住户同时面临屋顶渗漏问题，不妨考虑动用维修基金对此进行妥善修复。

概括而言，有关房屋屋顶渗漏之维修责任，关键在于所涉及房屋是否处在开发商所承诺的保修期限之内、究竟何种因素导致了漏水问题发生以及该住房的性质为何等方面。

保修期限到期之前开发商应当负责解决问题；期满之后则需视具体情况由物业公司或业主分担责任。

《中华人民共和国物业管理条例》第二条

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第五十三条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定《建设工程质量管理条例》第四十条

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。第四十一条

建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。