集资房取得全产权后住房满5年后可以交易。集资房产权已完全过户到职工手中，可以买卖，卖方需要比商品房多交1％的土地出让金，因原土地为国有划拨地，现需转为出让地，这样买方买到手后也就是商品房了。而如果产权未完全过户到职工手中，那么需要该职工与其所在单位协商，让其职工完全拥有此产权否则不得过户。

单位集资房的产权问题分析

《经济适用住房管理办法》中的规定，单位集资建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房屋仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租房。集资房对外买卖合同的主体双方必须是政府与第三方，而对于已经取得集资房的本单位职工是否有权转让给外部第三人，并未有明文规定。

集资房单位职工出于各种目的将未取得产权的集资房上市流转后，与受让方签订附条件的房屋买卖合同，一般约定由转让人在取得房屋产权后向买受人履行交付房屋及协助办理产权手续等义务。但因为取得房屋产权时间的不确定性以及随之而来的房价飞涨，出卖房屋时的价格与取得产权时的房屋价值落差过大，集资房的出卖方反悔，以各种理由主张合同无效，要求受让人退房或是拒不履行合同约定的义务，理由常见于不具备相应房屋产权证书的房地产部门禁止转让、未办理相应原产权转移登记手续、未经作出限制性政策的单位同意或者未征求集资房的共有权人同意属擅自转让等等，房屋买卖合同纠纷由此而生。

【基本案情】

李某系西安市长安区子午信用社黄良分社职工，1998年长安县信用联社职工集资建房，李某亦参与集资建房，分得长安信合小区5号楼一单元6楼东户单元房一套，在其丈夫赵某知情的情况下，李某于2000年1月10日向单位交纳购房款3万元整。2001年5月，李某经与张某协商，双方签订了购房协议约定：李某在单位集资购房款，全部由张某自行交给李某，张某所购李某单位集资房所有权归张某所有，但房产证暂以李某之名登记。协议签订后，张某在将3万元首付款交与李某后，又将其余房款直接交与李某所在单位，共计交纳房款9．45万元。房子建成后，张某即入住，直至2007年李某所在单位开始为上述房屋办理房产证，李某在缴纳相关费用后向张某提出腾房要求，双方因此发生纠纷。

法院经审理后认为：民事活动应当遵循诚实信用原则，李某与张某是在双方协商基础上本着双方自愿的原则签订的购房协议，该购房协议系双方真实意思表示；该房屋虽未办理权属登记，但并不影响购房协议的效力，故李某与张某签订的购房协议合法有效。李某称签订购房协议未经其丈夫赵某同意，法院认为，赵某知晓交纳3万元首付款的事实，房产是夫妻共同财产的重要组成部分，在张某已实际占有使用该房多年的情况下，作为夫妻的李某、赵某对于家庭的重大事项多年毫不涉及，与常理相悖，故法院对于李某所称赵某不知李某与张某签订协议的意见未予支持，对于李某的诉讼请求予以驳回。

笔者认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据立法本意，其目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立要件。

本案中，李某所购单位集资房系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，且该房屋产权证书正在办理，已具备合法交易要件，并非权属不明确之房屋，亦非法律法规或单位政策规定具有人身专属性明令禁止不得转让的房屋。李某与张某签订购房协议后，张某依约向李某的单位缴纳了房款，实际接受房屋，并对该房屋长期占有、使用，可见该购房协议是双方的真实意思表示，且李某的单位当时认可了该转让行为。该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会公共利益，该购房协议应为合法有效协议。依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

《经济适用住房管理办法》第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

《经济适用住房管理办法》第三十五条单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。