二手房买房要注意的问题有：1、不要只看总价还要看单价；2、不要只看房龄还要看质量；3、房子能否正常交易，明确房屋面积；4、确认交易细节；5、理清违约责任。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

看二手房需要注意什么

看二手房需要注意以下事项：

一、房屋自身建筑情况

如楼形、房龄、户型、朝向、楼层、视野、通风、采光、房子的实际使用面积、是否无税、装修、建筑质量、价格等，如果是一层的要注意是否反味，顶层的房屋要注意是否有漏雨的痕迹，老小区还要注意下水道是否堵塞和小区墙面是否渗水、脱落等问题：

1、房龄。房龄直接影响你在银行贷款能贷多少年，看房时可以向房东问清楚。如果房东同意的话，看看房本或者原购房合同，确认房子的年限；

2、户型。看户型，首先看看这个户型中各功能区的设置是否合理，能不能满足你自己的需求。其次看看室内采光，尤其是看塔楼中的房源时，要注意卧室、客厅的采光问题。再者，要看看室内面积的使用率，如果房子面积不小，单能放的家具不多，空地占一部分面积，那么买了房，就亏了；使用面积比较明显的是板楼和塔楼的区别，板楼户型的使用率通常高达85％以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75％，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房，板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米；

3、楼层。注意一下房子在几层，有没有电梯，逃生通道的位置。如果房子在底层，要注意阴天下雨是否有反味的情况，如果房子在顶层，要注意是否有漏雨的痕迹；

4、是否无税。二手房需要交的税费有契税、个税、增值税等，影响各税种征收比例的因素有房子是首套还是二套、是否“满五唯一”、房子为普住还是非普住、房本有无满2年等。看房时需要跟房东问清楚，因为这些信息直接关系到最后用多少钱买了这套房。

二、房屋所在小区的情况

1、看物业。观察小区保安说话、走路、站姿等的方面，可以看出这个小区的物业属于好中差中的哪一类。好的小区物业，保安站的笔直，走路带风，安保严格。此外，不同的小区物业在日常对社区的服务差距很大，这种差距不仅仅是养房成本的物业费上，园区利率维护等显性服务容易发现，但一些隐形的服务对于初次到园区看房的人是很难发现的，比如物业服务的质量，社区安全、绿化、处理投诉、上门维修的及时性、态度、技术等等，这些看似小事，但真的能影响买完房后每天的心情；

2、看小区环境。进入小区后留意小区楼栋墙上、楼梯、电梯间是否有乱刻乱画小广告，有电梯的楼还需要乘坐电梯是留意电梯是否有老化运行问题，有小孩的小区里人车是否分流等等的排水。这些直接关系到你入住之后的舒适程度；

3、看排水系统。如果看房的季节有雨，下雨的时候去周围转悠一下，看看小区的排水系统如何，这个能有效预防入住之后一下雨就在家里“看海”；

4、居住群体构成。之所以强调看房时要观察楼梯或电梯间有无乱刻乱画的现象，是想告诉购房者这不仅代表物业的管理水平，更关系到园区居住人群的素质问题。一面乱刻乱画的墙就是一面镜子，里面可能有你的邻居的品质，而邻居影响着你的生活品质。

三、附加价值

这里主要说的是学区，相邻的AB两个小区，A是区域内某所小学的学区房，但并不代表B小区的房子也是。有时候同样是A小区的房子，楼栋不同，学区也会不同，因为如果是买学区房的，一定要询问清楚，所看的房子有无学区，以及入学条件。如果在看房过程中遇到问题得不到解决，可以向经纪人求助，经纪人对于小区的了解程度并不亚于房东。当然，实际考察时，还可以问问居住在小区里的老人。

四、产权是否明晰

购买二手房时，产权问题尤为重要，有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

五、手续是否齐全

即是否在房屋登记机构办理了房屋所有权登记，是否办理了土地证登记等。

买的二手房过户的流程如下：

1、买卖双方订立买卖合同；

2、接受房地产交易管理部门的审查；

3、房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理立契手续；

4、办理产权转移过户手续。

综上所述，购买二手房过户前需要注意核实房屋所有权人是否同意转让房屋，应当确定房款到位，核实物业费是否缴清等情况。买二手房过户流程包括订立买卖合同、接受审查、立契、办理转移过户手续。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。