买卖双方签订买卖合同，确认买方是否具备提前还贷的能力。

2。银行同意买方贷款的，可选择申请同业或跨行转贷（注：卖方贷款还款不满一年的，一般选择同业或支行转贷；卖方贷款还款超过一年的，可选择跨行转贷）。

3。买受人向银行申请转按揭，提交相关材料，支付包括担保费在内的相关费用（银行正常放款时间为转按揭后三个工作日内）。银行通常指定其认可的担保公司或中介机构承担预付款的担保责任。

即贷款给买受人后，出卖人违约或者买受人违约，导致房屋交易失败的，担保公司或者中介机构应当向银行承担赔偿责任。次级抵押贷款的担保费金额在贷款金额的3%至8%之间。同时，卖方应向银行、担保公司或中介机构签署承诺书，买方应向银行出具保函。

4。转按揭申请经银行批准（批准时间一般为5个工作日），银行确认可以偿还贷款后，由买方申请贷款的银行指定的担保公司或中介机构携带相关资金共同办理还贷手续。担保公司或者中介机构应当为出卖人办理注销抵押登记。办理抵押注销手续，双方应在担保公司或中介机构的陪同下将房屋所有权移交给房管部门。

7。担保公司或中介机构应代买受人领取房产证，在办理抵押登记并取得其他权利证明后交给买受人。在“转按揭”过程中，除支付一般二手房交易的契税、印花税、登记费、交易手续费外，还涉及银行的按揭过户手续费、按揭担保费、鉴定费、保险费、律师见证费等。

抵押二手房转让

与出卖人达成买卖二手房意向后，由于二手房是抵押的，还应取得抵押权人即银行的同意。

购买二手按揭房有两种方式。一是购房人付清银行按揭贷款，终止原贷款合同，并取消抵押登记手续，使房屋上不存在其他权利障碍，然后由二手房业主和二手房购房人办理产权过户手续。在银行按揭一次性付款的情况下，为了防范风险，买受人最好与出卖人约定将按揭款直接支付到按揭银行的还款账户。

第二种方式是转移按揭贷款购买二手房。也就是说，购房者也可以向银行申请按揭贷款购买二手房。买受人可以向出卖人原抵押银行申请转按揭，也可以向其他银行申请转按揭。基本程序如下：

1。买卖双方签订销售合同。买方选择申请同业转按揭或银行间转按揭；

3。买受人向银行申请转按揭并提交相关材料，银行审核申请；

4。买卖双方共同向原抵押银行办理还贷手续，出卖人与原抵押银行解除原抵押协议，办理注销抵押登记手续。

5。买卖双方办理房屋过户手续。

6。买受人以抵押权人为次抵押银行，到房管局办理抵押登记手续。