二手房买卖过程中常见的纠纷有几下几类:
第一类是房价上涨过快,上家毁约引起的纠纷。
遇到这种情况下家有三个办法解决:
1、如果《居间协议》或《定金协议》已明确了房产买卖的主要条款,则可视为《买卖合同》,下家有权要求上家继续履行该合同。
2、如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失,下家可以要求赔偿实际损失。
3、当然,更简单的办法是直接适用《定金合同》或《居间协议》中的定金罚则,即要求上家双倍返还。
第二类是下家贷款出现障碍引起的纠纷。
下家向银行申请贷款未获批准的,原因一般有两个:一是由于个人资信等问题,银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因,贷款不足。
为避免这类纠纷,下家应该尽早向银行咨询贷款事宜,问清楚是否能申请贷款,可以贷多少,不能只听信中介对贷款情况的估计,最好直接向银行咨询。
第三类是交易税费计算出现误差而产生的纠纷。
由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大,变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。
缴纳标准经常会发生变化,所以一定要及时了解缴纳标准。
关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况:
一是双方未约定,那么应按照法律规定,各自承担应付的税费。
二是约定由下家来承担所有税费,上家只管“到手价”。这种约定对下家有一定的风险,因为如果签约后到交易期间,税收发生变化,那么增加的税收只能由下家承担了。
三是做低房价。双方为降低交易成本而少缴税,通常会将正式买卖合同中的房价做低,再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。
第四类是由于支付定金而引起的纠纷。
无论一手房买卖还是二手房买卖,在签订正式合同之前,下家一般都要先支付定金,定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种:
一是付了定金以后,其中一方违约,守约方可按照定金罚则处理,也就是说下家违约的话,上家可以没收定金;上家违约的话,下家可以要求双倍返还定金。
二是付了定金以后,双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致,而这些内容与履行合同有密切的关系,比如付了定金后下家才知道房屋还有抵押,而上家又需要用下家的房款来提前还贷,如不能协商一致,这时下家就可以要求解除定金合同,上家应当返还定金(不是双倍返还)。
三是付了定金以后,定金并没有交到上家手上,而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的,那么定金合同就生效了,上家不能以自己没收到定金为理由,主张自己可以不受定金合同约束。
第五类是因户口问题引起的纠纷。
上家卖房应当将户口迁出,买卖合同中一般也会约定上家交房前或者在交房后一段时间迁户口。户口虽然不影响房产交易,但会影响下家落户,如果下家买的是“教育地产”,或者买房就是为了落户,那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解,对上家户口迁出时间一定要有明确的约定,否则不能达到买房的初衷。
下家在户口问题上一定要防患于未然,予以充分重视。建议考虑以下三个办法:
第一个办法是在买卖合同中约定不迁户口的违约金。
第二个办法可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。
二手房收房如何避免纠纷
验房与收房往往是买卖房屋过程中出现纠纷最多,也最容易是购房者上当的一个环节。很多法律纠纷源于收房环节买卖双方引发的争端。二手房与新房收房一样也有很多注意事项和流程,业主在自行检查房屋时首先要检查以下部分:
1、检查房屋的面积。房屋在尺寸、高度、宽度上最容易出问题,出现面积缩水的问题,因此需要特别检查。
2、检查卫生间是否漏水施工单位验收需要进行蓄水试验。购房人如果不放心,可在卫生间内蓄水,24小时后到下层住户的卫生间向上观察,如无漏水特征,即为合格。
3、顶层住户要在下雨时重点查看屋顶是否漏水,可看边角是否有水印。
4、检查室内墙面是否平整光泽;地面是否平整、清洁;窗户玻璃及四周抹胶是否均匀等。
5、是否按装修标准进行交付。是精装修的,要看是否使用了合同约定的标准进行装修。
6、检查厨房是否有直接采光、自然通风,厨房应设置洗涤池、炉灶、排油烟机等设施或者预留位置。
二手房收房流程:
(一)了解房屋历史:
首先要对自己买的房子做侧面了解,例如该住房是哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过,是否发生过不好的事情;通过衣着和生活规律判断周围人的社会层次,了解邻居住的是否舒适;观察公共楼道的整洁程度及布局;
(二)查看房屋情况:
这部分内容与新房验房有许多相同的地方,本文会在下面详细介绍如何验房。
(三)考察市政配套:
最好能够实际考察一下自己所购买的房屋周边情况,交通是否方便,购物就医等是否符合自己的购买需要,教育地产还要考察房屋距离学校是否与价格成比例等等。
(四)了解往后居住的费用:包括水,电,煤的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。
二手房验房的注意事项:
(一)查询档案:
1、到房管部门的档案馆查询档案,了解住宅的内部结构图,包括管线的走向。
2、确定承重墙的位置等,以便重新装修。
(二)房屋外部:
1、查看是否有私搭私建部分,是否有占用屋顶的平台,走廊的情况或者屋内是否有搭建的小阁楼;
2、是否改动过房屋的内外部结构,如将阳台改成卧室或厨房,将一间分隔成两间;
3、阳台是否是屋主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
(三)房屋内部:
1、确认房屋的准确面积包括建筑面积,使用面积和户内的实际面积;
2、产权证上一般标明的是建筑面积,最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积,即所谓地毯面积;
3、观察房屋的内部结构及装修的状况,户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;
4、原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是否需要重新装修;
5、天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题;
6、其他注意事项:例如打开水龙头观察水的质量,水压;打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;确认房子的供电容量;观察户内外电线是否有老化的现象;电话线的接通情况;天然气的接通情况等等。
除此之外,提醒购房者调查房产档案须持身份证并填写查档申请书,产权人已死亡的由法定继承人申请查档的,还必须出具产权人死亡证明,购房者可以委托律师查档。在签订二手房买卖合同时也可以请律师陪同签订合同,对二手房的产权调查一定要仔细,避免日后出现法律纠纷。
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