租房人能行使业主享有的部分权利。租房人对房屋享有使用和收益的权利，按期缴纳物业管理费的租房人有权行使业主的部分权利，可以直接与物业公司对物业服务的有关事项进行商讨。

一、没交物业费,物业不给更新楼卡怎么办

物业的此种行为是不合法的。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；建筑区域内的其它公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。物业公司以刷卡限制居民使用电梯服务为要挟，侵害了业主的权益。而且电梯是住宅的一部分，所有权归业主所有，物业无权设置使用障碍。如果购房合同中明确规定了住户所在小区的物业费包含了电梯使用费，但是业主没缴纳物业费，物业公司可以通过法律途径解决。小区物业服务单位存在目的是维护及便于业主生活，任何设置障碍使业主无法通行的做法，都属于侵权行为。

二、住宅小区外墙面所有权属于哪一方

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。按照这一规定，居民住宅小区的外墙面不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相连的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有。

虽然单个居民不享有所有权，但居民住宅小区的业主对与其专有部分紧密相连的外墙面拥有合理使用的权利，这一权利是业主专有权行使的合理延伸。合理使用的标准有两点：一是不以盈利为目的；二是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时又不损害小区其他业主的共同利益。

三、业主具体有哪些权利义务？

业主具体有以下权利与义务：

1、建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；

2、专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；

3、其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

根据《民法典》第二百七十二条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。