根据《土地增值税暂行条例》第三条规定,土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和条例规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式应为:应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)。在实际的工作中,土地增值税应纳税额的计算方法应该分为以下五种:查账计征法、预征计征法、评估价计征法、发票抵扣计征法和核定计征法。《土地增值税暂行条例》第九条规定,纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。
对于用房地产评估价格计算土地增值税方式,纳税人需注意以下三个要点。
评估收入与评估扣除项目金额采用的方法不同
《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条规定,《土地增值税暂行条例》第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
可见,按照房地产评估价格计算征收土地增值税时评估房地产转让收入采用的是市场比较法评估的房地产交易价格,评估扣除项目金额采用的是重置成本法评估的房屋成本,两种方法在评估原理上有着本质的区别。
举例说明,某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房,当时造价100万元,无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算,建造同样的房子需600万元,该房子为7成新。该企业已按500万元出售价格向税务机关申报土地增值税。但税务机关参照同类房地产的市场交易价格进行评估该企业转让房地产的评估价格应为800万元。其他因素暂不考虑。则:
(1)房地产转让收入为按市场交易价格进行评估的价格800万元;
(2)扣除项目为按重置成本法评估的价格=600×70%=420(万元);
(3)增值额=800-420=380(万元);
(4)增值率=380÷420×100%=90.48%;
(5)应纳税额=380×40%-420×5%=131(万元)。
房价地价分别填报
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定,旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第十条规定,转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。综上所述,在计算旧房转让土地增值税时,不仅要注意旧房及建筑物的评估价格须经当地税务机关确认,而且要注意取得土地使用权所支付的地价款是扣除项目中与评估价格并行的项目。也就是说旧房及建筑物的评估价格中不包含取得土地使用权所支付的地价款。
评估费用可否扣除
财税字[1995]048号文件第十二条规定,纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对《土地增值税暂行条例》第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。
此外,需要明确的是,财税字[1995]048号文件第十一条规定,对于个人购入房地产再转让的,其在购入时已缴纳的契税,在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素,在计征土地增值税时,不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
注意其他税金的扣除
《营业税暂行条例》第七条规定,纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的,由主管税务机关核定其营业额。《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定,纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由的,按下列顺序确定其营业额:(一)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;(二)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;(三)按下列公式核定:营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市税务局确定。《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》(国税地字[1988]025号)第九条规定,依照《印花税暂行条例》规定,纳税人应在合同签订时按合同所载金额计税贴花。可见,纳税人出现《土地增值税暂行条例》第九条规定的“隐瞒、虚报房地产成交价格的”或“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的”两种情形而按照房地产评估价格计算征收土地增值税时,扣除项目中的与转让房地产有关的营业税要按上述方法确定营业额计算,印花税应按双方签订的产权转移书据所载金额计税。
例:某房地产开发公司于2009年月10月向某商业企业(关联企业)出售A办公楼,售价为300万元。同年12月,该房地产开发公司向某集团总公司出售B办公楼(与A办公楼属于同一期的开发产品,其开发成本基本相同),售价为600万元。则该房地产产开发公司在就A办公楼转让收入向当地税务机关申报计算缴纳土地增值税时,扣除项目中的与转让房地产有关的税金:营业税为600×5%=30(万元),城建税为30×7%=2.1(万元),教育费附加为30×3%=0.9(万元)。
-
土地增值税的特点具体有哪些
287人看过
-
哪些情形下按房地产评估价格征土地增值税
387人看过
-
按照房地产评估价格计算土地增值税的情形有哪些
134人看过
-
土地增值税有哪些特点
491人看过
-
征收土地增值税的有哪些
210人看过
-
土地增值税的特征有哪些
404人看过
增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。 从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税,也就是由消费者负担,有增值才征税没增值不征税。... 更多>
-
土地增值税征收的具体计算方法有哪些安徽在线咨询 2022-04-07首先确定增值额与扣除项目合计的比例,看其结果介于税率中哪一个层次,然后运用公式“土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。举例如下:某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售。每栋地价14.8万元,登记、过户手续费0.2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。每
-
土地增值税计算具体方法有哪些?湖南在线咨询 2022-08-23的计算公式如下:土地增值税=增值额×适用税率=(收入-税法允许扣除项目)×适用税率。人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目包括:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超
-
免征土地增值税具体有哪些云南在线咨询 2021-12-22免征土地增值税的情况如下:普通标准住宅建设销售增值额不超过扣除项目金额20%;旧房转让增值不超过扣除项目金额20%的;因国家建设需要依法征用、收回的;合作建房按比例分房自用的;以继承、赠与方式无偿转让的;个人互换住房的;开发商房产产权未发生转移的;投资主体存续的企业合并分立改制重组权属转移的。
-
制企业土地评估增值怎么计算增值税广东在线咨询 2022-08-08典型的企业改制包括“公司制改制”和“股份制改制”,前者是指从非公司制形式改成“公司制”,本质上是公司设立的过程,股份制改制,是将有限责任公司改成股份有限公司,本质上是股份制公司设立的过程,二者均需要按照《公司法》等法律法规进行。无论是设立有限公司还是股份公司,涉及实物、知识产权、土地使用权等非货币性资产时,按照《公司法》等相关要求,均应进行评估作价,且“不得高估或者低估作价”。
-
土地增值税应征收土地增值税有哪些云南在线咨询 2022-12-04根据《土地增值税暂行条例》第二条规定:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。