1。法律如何规定土地使用期限。即：住宅用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或其他用地50年。另外，加油站、加油站用地为20年。如何计算土地使用年限？《城市国有土地使用权出让转让暂行条例》第十二条明确规定了土地使用权的最长期限，其中住宅用地最长期限为70年。因此，一般住宅用地使用年限为70年。那么，对于二手房，如何计算呢？根据规定，应当按照我国的征地方式分别对待。

以出让方式取得所购公有住房新占用土地的，按照原国有土地使用权出让合同或出让合同及国有土地使用权证计算土地使用年限，出让年限减去使用年限。

以划拨方式取得公共住房和经济适用住房用地的，即土地出让期限自该建筑物第一套房屋首次挂牌之日起确定。其他房屋挂牌时，按上述方法计算使用年限，以保证同一土地、同一建筑物的土地出让年限的终止日期相同。其中，钢混结构房屋和砖混结构房屋的最高土地使用年限不超过70年；砖木结构房屋的最高土地使用年限不超过50年。例如，一栋钢混结构房屋于1997年竣工，该楼第一栋房屋的首次交易日期为1999年，其土地使用年限=70年-（1999-1997）=68年（截至2067年）。例如，该楼的第二套房子于2002年入市：其土地使用年限：70年-（2002-1997）=65年（截至2067年）。（1）二手房原以出让方式取得的，在房屋的土地证上注明明确的使用年限，以该年限为准；

（2）二手房原以划拨方式取得的，不能采用上述方式，因为划拨的房屋不会在土地证上标明土地的使用年限。此时，可以用两种方法了解二手房的土地使用年限。一是向国土资源局查询，需要提供材料的，会相应告知；二是询问邻居二手房的竣工时间，估算计算。（1）延长土地使用权期限。可以由业主共同提出缴纳土地出让金，该出让金应低于同类土地出让金的价格，类似于成本价与市场价的差价。根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物。对业主进行相应补偿，采取类似拆迁安置的方式解决。如今，随着国家对私有产权保护的法律法规日益明确，住宅用地使用权到期后可能出现两种情况：一种是自动续期，并缴纳一定数额的出让金。其次，政府应该收回土地，对土地上的房屋给予一定的补偿。考虑到国家的稳定和长治久安，如果是续建，相关成本不能太高，必须让大多数人觉得合理；如果国家收回土地给予补偿，也不能太低。

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