家住新疆的曹女士明知自己不具备购房资格，轻信房地产公司销售人员的承诺，以为该公司能通过内部解决资格问题，便签了认购书，交了3万元定金，结果合同签不了，定金险些打了水漂。最近，广州中院终审改判房地产公司返还定金。

交定金只签了认购书

2014年4月，曹女士与广州番禺一家房地产公司签订了《商品房认购书》购买某小区一套总价159万余元的房屋，曹女士缴纳了定金3万元。曹女士说，由于她并非广州户籍，按规定不具备购房资格。但销售人员陈某某信誓旦旦，声称可以通过公司内部系统解决购房资格的问题。

当月，曹女士按约定两次到该公司签订《商品房买卖合同》时，销售人员都推说主管不在，拿不出合同。于是，曹女士要求销售人员在《认购书》上手写延期办理的加注。

通知解约房屋被转卖

次月，该房地产公司就向曹女士发出《解约通知书》，且不同意退还定金。因为《认购书》的特别条款约定，如果因曹女士的原因导致《商品房买卖合同》不能履行，房地产公司有权单方面解除认购书，定金作违约金处理。

随后，该公司将曹女士认购的房屋卖给他人。

曹女士及其父亲于是到房管部门投诉，称他们在知道不具备购房资格的情况下，被销售人员诱骗，购买了涉案房屋，交纳了定金，要求相关部门协助解决。

状告房产公司一审败诉

随后，曹女士还将该房地产公司告到法院，请求法院判令房地产公司双倍返还定金6万元，并解除《认购书》。

广州市番禺区法院一审认为，《认购书》是双方的真实意思表示，应按约履行。曹女士、该房地产公司无法签订《商品房买卖合同》的原因是曹女士不具备购房资格，根据《认购书》特别条款的约定，该房地产公司有权不退还定金，判决确认双方解除《认购书》，驳回曹女士要求返还6万元的请求。

二审认定加注有效

曹女士不服上诉。二审时她还提供了录音证据，说经手人陈某某在沟通买房事宜的过程中亲口承认可以通过公司内部系统解决客户购房资格问题，并可以延期网签——也即可以待购房资格问题解决后再过户。

广州中院二审认为，《认购书》履行过程中，房地产公司员工在上面加注内容，是对原《认购书》内容的变更，双方应按照变更后的条款履行。但房地产公司在到期前就以曹女士未在《认购书》约定时间签订合同为由行使解除权，不符合约定的解除条件。

至于因何原因未签订《商品房买卖合同》双方各执一词。法院认为，该房地产公司作为行使解除权的一方，更负有举证责任，但其未能举证证实曹女士拒绝签合同，应承担举证不能的责任。而且，曹女士是否符合购房资格涉及的是《商品房买卖合同》能否履行的问题，而不能成为没收《认购书》定金的理由。据此改判房地产公司返还定金3万元。