1、撰写房产估价报告要遵守什么规则?

估价报告应做到下列几点：

(1)真实，即应按事物的本来面目陈述事实、描述状况、说明情况，没有虚假记载;

(2)客观，即应不加个人偏见地进行叙述、分析和评论，得出的结论应有充分的依据，没有误导性陈述;

(3)准确，即估价基础数据应正确，用语应明确肯定、避免产生歧义，对未予以核实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项及其对估价结果的影响应予以说明，没有含糊其辞;

(4)完整，即应提供必要的信息，全面反映估价过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，不得隐瞒事实，没有重大遗漏;

(5)清晰：即应层次分明，用简洁的文字对有关情况和问题进行归纳总结，避免不必要的重复，便于估价报告使用者理解和使用;

(6)规范，即估价报告的制作应符合规定的格式，文字、图表等的使用应符合相应的标准，有关专业术语应采用相应专业明文规定或约定俗成的术语。

2、房产估价报告包括什么内容?

估价报告应包括下列部分：

(1)封面

封面应简明记载下列事项：

A、估价报告名称;

B、估价项目名称;

C、估价委托人的名称或姓名;

D、房地产估价机构的名称;

E、注册房地产估价师的姓名和注册号;

F、估价报告出具日期;

G、估价报告编号。

(2)致估价委托人函

致估价委托人函应包括下列事项：

A、致函对象;

B、估价目的;

C、估价对象;

D、价值日期;

E、价值类型;

F、估价方法;

G、估价结果;

H、与使用估价报告、估价结果有关的特别提示;

I、致函日期。

致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人可在其上签名或盖章。

(3)目录

目录应按估价报告各个组成部分的前后次序列出其名称及对应的页码，以便估价委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其关注的内容。

(4)注册房地产估价师声明

注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价职业道德、专业胜任能力等所做的承诺和保证，应包括下列内容：

A、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

B、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

C、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

D、注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

E、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。

F、注册房地产估价师对估价报告中的估价对象进行了实地查勘(若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘，应写明对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师姓名)。

G、没有人对估价报告提供重要专业帮助(若有例外，应写明提供重要专业帮助者的姓名或名称和帮助的内容)。

注：注册房地产估价师声明应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并经本人签名，不得以个人印章代替签名，非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在其上签名。房地产估价机构和注册房地产估价师不得将注册房地产估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆，不得把注册房地产估价师声明变成免责声明。

(5)估价假设和限制条件

估价假设和限制条件应说明下列内容：

A、一般假设：包括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料在进行了审慎检查而未予以核实的情况下，对其合法性、真实性、准确性和完整性的合理假定;对建筑安全、环境污染等重大影响估价对象价值的因素予以了关注，在无理由怀疑存在安全隐患且无相应的专业机构检测或鉴定的情况下，对其安全性等的合理假定。

B、不确定事项假设：对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。

C、背离实际情况假设：因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。

D、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中应注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。

E、估价假设必须是针对估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假定。严禁为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。

经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询，对估价对象的建筑安全、环境污染、质量缺陷、完损状况等专业问题难以作出常规判断和相应假设的，应建议估价委托人聘请具有相应资质的专业机构进行检测或鉴定，以专业机构出具的检测或鉴定意见为依据进行估价。

(6)估价结果报告

估价结果报告应简要记载下列事项：

A、估价委托人的名称或姓名和住所;

B、房地产估价机构的名称、法定代表人或执行合伙人、住所、估价资质等级和资质证书编号;

C、估价目的;

D、估价对象;

E、价值日期;

F、价值类型;

G、估价原则;

H、估价依据;

I、估价方法;

J、不同估价方法的测算结果和最终的估价结果;

K、注册房地产估价师;

L、协助估价的人员;

M、实地查勘期;

N、估价作业期。

(7)估价技术报告

估价技术报告应详细记载下列事项：

A、估价对象描述与分析;

B、市场背景描述与分析;

C、估价对象最高最佳利用分析，但评估现状价值的可除外;

D、估价方法适用性分析;

E、估价测算过程;

F、估价结果确定。

房地产抵押估价报告还应记载估价对象变现能力分析。

(8)附件

附件应包括下列资料：

A、估价委托书复印件;

B、估价对象的位置示意图、外观和内部状况照片、周围环境和景观照片、权属证明复印件;

C、估价中引用的其他专用文件资料;

D、房地产估价机构的营业执照和资质证书复印件;

E、注册房地产估价师的注册证书复印件。

F、房地产抵押估价报告还应包括法定优先受偿权等情况的书面查询资料和调查记录。采用比较法估价的，还应包括可比实例的外观照片。因第条第三款未能进入估价对象内进行实地查勘的，附件中可不包括估价对象内部状况照片，但应在附件中相应位置说明没有估价对象内部状况照片的具体原因。

注意：估价技术报告可按估价委托合同的约定不提供给估价委托人，但房地产估价机构应将其存档，以供房地产估价行业主管部门和房地产估价行业组织检查等。