从3月17日开始执行的房贷新政受到购房者的普遍关注。昨天，在河西一家楼盘置业分析会上，多位专家指出，银行提高房贷利率产生多种变化，针对目前形势，市民在购房时应该学会理财。此外，专家称利率在年内有进一步调整的可能。

各家银行利率有不同

王晓川理财师分析说，现在很多开发商在售楼中，都为购房者指定好按揭贷款的银行，但在本次调整利息后，市民不能再这样做了。他告诉记者，本次央行对贷款利率作了下限要求，但实际上，南京各家银行并不是都执行下限利率。例如，南京两家银行，已初步决定用6.12％的利率，而其它的银行可能执行5.51％的利率。“这样的话，市民每个月要支付的利息就会出现很大差异。”

如果以张先生贷款50万，期限15年为例，采用等额本金还款的方法，贷款变化前每月还款为4035元。如果贷款利率为5151％/年，每月还款4088元，但如果银行选择6．12％/年的利率，那么每月还款为4251元。每个月多还的利息数相差160多元。而把多年利息累计的话，利息差距竟能达到2.9万。

然而不少市民在购房时，贷款银行是开发商指定的，市民根本没有选择。记者曾经暗访了15家楼盘，需要指定银行办理按揭业务的楼盘多达11家。一位开发商老总胡先生告诉记者：“开发商开发的楼盘之所以会指定银行办理按揭，除了极少的感情原因外，更多是里边的黑幕。”他介绍说，一般情况下，开发商都会以项目土地作为抵押，在相关银行办理项目贷款。大多开发企业也会作出承诺，该项目的所有住房按揭贷款必须由该银行甚至该支行来做。另一种情况就是部分楼盘的售楼人员能从银行那里拿到数额不等的手续费回扣。因此，他们必然会极力劝导你到指定银行办理按揭。

“另一种情况会更加可怕，就是开发商将在建工程也抵押给了银行。客户只有在该银行办理按揭，才能将自己的住宅解押出来。而且是一套一套地解押。”胡先生认为，对购房者来说，这些内幕是很难查验出来的。他同时提醒购房者，开发商是否指定银行办理按揭也应该是市民选房的一个标准，如果没有指定银行贷款，也就从侧面说明该开发企业靠银行支持的程度较小。

提前还贷，各家罚息标准不一

据南京房产管理局抵押登记科的统计数据显示，在新政出台后，提前还贷的人数明显增多。王晓川理财师称，针对目前提前还贷人数明显增多的现状，一些商业银行已经要求下属机构，对提前还贷的客户，进行一定程度的罚息。王先生说，现在各家银行正在制定标准。银行的内部消息称，有的银行对提前还贷的客户处以1个月的罚息，有的银行对贷款不满一年而提前还贷的客户，要罚一年的利息。

还贷额不要超过收入一半

在昨天的会上，南京房地产发展研究中心李智主任分析称，很多投资者和开发商对本次央行的新政意图看得很清，觉得并不是想让房价彻底降下来。他估计，这次调控可能起不到预期的效果。他预测说，在未来一段时间内，银行可能还会大幅度加息。

对此，王晓川表示出同感。他提醒市民，从目前来看，中国人在吃穿方面的开销占总收入的47％左右，“所以，每月还贷数最多是月收入的50％。”研究中心李智也认为，针对南京普通市民的收入状况，房屋总价应控制在50万以下，市民应该学会选择中小面积的房子，“否则再加息时，可能会影响到已购房市民的生活质量。”