一、什么是土地使用权作价出资?

依据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，“国家以土地使用权作价出资(入股)，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资(入股)形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。”

企业可依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押土地使用权。土地使用权作价出资形成的国家股股权由国有资产投资主体委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

二、如何办理土地使用权作价出资设定登记?

申请人(单位)需要提交如下材料：

1、国有土地使用权登记申请书(原件);

2、地籍测量成果(原件);

3、地籍调查表(原件);

4、企业改制方案及批准文件(复印件);

5、国有土地使用权作价出资(入股)合同(原件);

6、土地权属来源证明文件;

7、申请人身份证明(复印件)：

8、法人单位提交法定代表人身份证明书(原件);

9、委托代理人申请办理土地登记的提交授权委托书(原件)和代理人身份(复印件)证明;

10、完税或免税凭证(复印件);

11、其他法律法规规定的相关材料。

三、国有土地使用权作价出资深圳需要注意什么?

以土地出资在公司实务、司法实践中相当地复杂，一般而言，需要注意如下事项：

1、土地出资是使用权出资，而不是所有权。

2、用于出资的土地使用权，必须是国有土地，而且经过有偿出让。

(1)能够作为财产权进行转让的只是国有土地使用权;

(2)从国家无偿取得使用权的土地，依法不能作为出资使用，必须先向国家补交土地出让金、办理土地变更手续。否则根据《公司法解释三》第8条规定，存在被人民法院认定为“出资人未依法全面履行出资义务”的风险。

(3)以集体所有的土地对外投资，则必须先将集体土地通过“招拍挂”途径变为国有土地。

3、用于出资的土地使用权应未设权利负担。

用于出资的土地使用权未设权利负担，土地使用权必须是干净的，没有抵押权之类的权利负担。《公司注册资本登记管理规定》第5条地2款规定，禁止“设定担保的财产等作价出资”《公司法解释三》第8条规定，“出资人以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内解除权利负担;逾期未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。”

4、交付使用并办理土地使用权的过户登记，两项义务不可分割，否则股东没有全面履行出资义务。

《公司法解释三》第10条规定，“出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续;在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务;出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。

出资人以前款规定的财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持。”

5、税费成本

企业以房地产进行投资的，根据不同税种其处理有所不同，具体内容如下：

【营业税】根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号文)规定：以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税。

【土地增值税】根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号文)第5条规定：对2006年3月2日以后发生的，被投资、联营的企业为非从事房地产开发的或者说被投资、联营的企业并非将土地用于房地产开发的，暂免征收土地增值税。

【企业所得税】根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第25条规定，以非货币性资产出资超过账面价值的部分应缴纳所得税(国务院财政、税务主管部门另有规定的除外)。

【印花税】根据印花税规定，财产所有权的转移应当按“产权转移书据”税目征收印花税，其计税价格应当按评估机构评估价为依据。