一、对房屋拆迁评估模式的界定

在我国，各地区根据国务院相关条例的精神，结合地区实际，对城市房屋拆迁中的房地产评估方法做出了不同的规定。

按照评估方法侧重原则不同，现阶段的房屋拆迁评估可以主要划分为两种模式：一是与市场接轨对被拆迁房屋按照市场比较法来确定被拆迁房屋的评估价格，即市场比较拆迁评估模式；二是由政府制定拆迁评估指导价，再根据被拆迁房屋的状况，来确定被拆迁房屋的评估价格，即政府指导拆迁评估模式。

市场比较拆迁评估模式，主要由房地产评估机构按照建设部《房地产估价规范》对被拆迁房屋进行价值评估；在评估价值基础上，为了保障被拆迁人中的部分弱势群体的利益，政府给以＿定的补贴。这种方法是使政府行为和市场评估行为分开，按照各自职能运作。采用这种方法的有上海、天津、重庆等地。

政府指导拆迁评估模式，主要参照市场评估办法，结合政府对被拆迁人中的部分弱势群体的保障政策，对市场评估办法进行具体规定，以提高拆迁房屋的市场评估价格，也就是说政府的保障政策通过房地产评估机构的评估来实现。采用这种方法的有北京、浙江等地。

二、不同拆迁评估模式的具体运用

（一）市场比较拆迁评估模式——以天津市为例

目前主要采用市场比较拆迁评估模式进行拆迁评估的有上海、天津、重庆等地，下面以天津市为例，来看﹁下如何具体确定拆迁补偿金额。

1.首先确定房地产市场评估价格

计算公式为：

V1=KtKfKmVoA（a）

式中：V1一房地产市场评估价格；Vo——评估基准价；A—被拆迁房屋建筑面积；Kt——房屋成新程度修正系数；K0一楼层修正系数：Km——朝向修正系数。

公式（a）适用于成片房屋拆迁，由评估机构选取典型样本进行评估，其估价结果作为该类房地产的评估基准价（Vo），再根据同类房地产个体的差异进行成新程度、楼层、朝向的修正，得出拆迁房屋的房地产评估价格（V1）。区位、用途因素已在评估基准价中考虑。装修、设施因素在评估基准价中按一般水平进行评估，被拆迁房屋个体的装修差异一般情况不再予以考虑。

2.房屋拆迁补偿金额的确定

V=mV1+V2（b）

式中：V——房屋拆迁补偿金额；m—非市场因素修正系数；V2——其他补偿及奖励费。

公式（b）中m值为楼房l～1.9，平房1—2；V2包括搬家补助费（300元）、搬迁奖励费（300-500元）、电话迁移费（200元）、一户一表迁移费（240元）、有线电视迁移费（100元）等。

（二）政府指导拆迁评估模式——以北京市为例

1.房屋重置成新价格的确定

首先入户调查登记《房屋条件登记表》，然后结合妇匕京市房屋重置成新价评估技术标准》中的数据，编制出计算表，计算出被拆迁房屋的重置价格，并填制房屋估价表。

计算公式为：

房屋及附属物重置成新价={[屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数十门窗分数）×柱高差率]×标准间数×成新折余率十装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价。

2.房屋拆迁补偿金额的确定

房屋拆迁补偿金额=（基准地价×K+基准房价）×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价

基准地价，是指在一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平：基准房价，是指一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围，由政府主管部门制定并定期公布。

K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。

三、从模式比较看存在问题

1.市场原则与非市场原则问题

从两大模式比较来看，最大的区别是是否以市场原则为评估指导原则。例如，在天津市的例子中，房屋拆迁补偿金额主要由V1—房地产市场评估价格来决定，而其核心Vo—评估基准价，由评估机构选取典型样本进行评估，主要考虑市场原则。而在北京市的例子中，房屋拆迁补偿金额的一部分由房屋自身重置成新价格构成，一部分由基准地价和基准房价构成，而基准地价和基准房价都是由政府主管部门制定。很明显，非市场原则将越来越不适合我国日益成熟的市场经济体制。

2.基准价确定问题

上述方法需要用到评估基准价、基准地价和基准房价，并且这些将构成房屋拆迁补偿金额的核心。因此，这些基准价准确与否，最终关系到房屋拆迁补偿金额准确与否。而从目前操作来看，首先，政府部门很难及时准确地制定基准地价和基准房价，例如北京市的基准地价从1993年首次发布基准地价，直到2002年才修订了一次。其次，即使是由评估机构进行评估基准价的测算，也是先由政府来认定估价机构，后由该机构来测算，再由政府会同有关部门来确认其测算结果，实际上还摆脱不了政府的干预，还不是完全的市场行为，不能准确反映市场房屋价格变化。

3.区位地价问题

上述两种方法都很明显的偏重房屋拆迁补偿，而我们深究房屋拆迁的实质，其实是该房屋所处区域的区位条件发生了变化，上述房屋的土地用途已经不适用于目前该区域的区位条件，即根据目前该区域的区位条件，应该采用另外一种用途，才能达到该土地的最有效使用，因此才对现状房屋进行拆迁。从这个角度看，拆迁价值的确定，应该主要考虑拆迁区位土地价值问题。

4.其它修正系数、参数问题

目前拆迁评估中都需要用到大量修正系数、参数，例如天津的房屋成新程度修正、楼层修正、朝向修正、非市场因素修正，北京的容积率修正等，也包括在基准价中对区类、档次等参数的确定。首先存在的问题是这些系数、参数多大准确度上反映不同类别间的差异？例如我们看到有些差异是几何成倍递增的、有些差异是按等差变化的，实际中是否如此有规律？另一个问题是这些系数、参数大多数本身还存在一个范围，还需要评估人员艺术地选择。而当这一范围相当大的时候，这种选择就会变得相当困难。