——也谈物业管理“两金”的使用和管理
物业管理的房屋维修和设备维修两项基金,对所属物业的增值和保值将起到举足轻重的作用。
笔者现就工作中碰到两金的到位、使用和管理的一些实际问题,谈一点粗浅的看法。
关于两金的到位问题
1998年广东省明确规定,开发商每建成一个楼盘,要将总投资额2%的款项,划拨到指定的银行帐号,作为该物业的房屋和设备维修基金。从两金的到位情况来看,目前,还不足50%。有的人认为,物业大、中修项目是十几年以后的事,新建物业根本用不到这笔钱,其实不然,实际情况是,物业管理一介入,业主刚入伙就碰到了这个问题。如某一楼盘,小区是在一片低洼的菜地上建起来的。按设计要用大量的余泥回填才能达到标高,而且要等一个雨季地面沉垫后才能施工。但为了赶工期,回填后马上就施工了,结果竣工入住后,整个小区地面下沉,将地下给、排水系统全部拉断,导致居民无法生活。好在开发商还认这个帐,马上拨了一大笔款,将给、排水系统全部修复才解决了这个问题。但有的开发商就是另外一种说法了,特别是通过市场招标的物业,一日签定合同,根本就不管你。如果是一个刚刚起步或是根基不深的公司,一旦碰到这类楼盘,大伤元气是小事,甚至会面临破产。
所以笔者认为,两金的到位时间应该是与物业公司签定管理合同同步进行。政府有关部门要对两金的到位情况加大管理力度,不能只有要求,没有监督。因为只靠物业公司的力度是远远不够的,目前80%以上的开发商都是物业公司的上级,公司的人、财、物都掌握在“老子”手里,他不给你有啥办法呢?笔者认为政府要制定有关条文,对开发商要有约束,对拖欠两金要有时间要求,超过规定时间,要罚滞纳金,要降低资质,甚至吊销营业执照。只有政府管理的力度加强了,两金到位情况才能从根本上得到解决。
两金的使用方法问题
按有关文件规定,两金的使用范围是房屋和设备的大、中修项目,而且不能动用本金,必须使用其增值的部份。笔者认为该规定概念模糊,值得商榷,理由如下:
l、物业的时间概念不清晰,任何物质都有一定的寿命,房屋和设备更是如此,如果只强调用增值部份,那么房屋和设备的寿命终止了,本金给谁呢?也可能有的人会说,物业不在了,还有业主嘛。但到那个时候这些业主还能住在一个小区吗?否则,这笔钱怎么办呢?所以应该给物业确定一个明确的期限,在这个时间内,该两金应该合理的使用完毕,不应该一味的强调用增值部份。
2、两金的使用范围应有所扩大。随着人们生活水平的提高和社会的发展,一些新的情况会不断出现,如1997年以后规划部门批建的7层楼以上的多层楼房必须安装电梯,而97年以前批建的9层楼都没有,而住在9楼没有电梯的这群人数量相当大,随着年龄的增长,爬9楼越来越觉得力不从心,一天几次,而且要天天面对,已经给这部份人造了巨大的生活和心理压力。笔者认为,两金应该给这部份人群加装电梯,起码应该拿出相当一部份。
关于两金的管理问题
按最早的规定,两金是划归各区的房管局来管理的,小区竣工验收后,开发商将两金划拨到房管局指定的银行帐号。使用时,由
物业公司提出维修计划和报告,经业主委员会同意,报房管局批准后方能实施。今年广东省物业管理条例规定,将两金划拨给物业管理公司来管理。更有的人说,两金是政府规定为保证业主利益而设定的,这笔款应该划归业主委员会保管,总之,林林总总,各有其说。
这笔钱是一个不小的数目,而的确是为保护业主利益而设的,有的人称这笔钱是物业的“养老金”,这话说得一点不错。怎样管好用好这笔钱,的确是物业公司和业主委员会十分关心的重要问题。
将这笔钱划到房管部门,按专业归口管理,未尝不可。但政府部门没必要管得这么具体,也管不过来。据了解,一个区房管局的物业科加科长才2-3人,物业公司就有上百家,楼盘小区就更多了,一些正常的业务已经压得喘不过气来,哪有精力再管这些呢?再说现在都提倡减化程序,提高办事效率,如果一级级报上去,等批下来再办,恐怕就会影响业主生活。所以笔者认为,这笔钱划到房管局管理不合适。
将这笔钱划到物业公司管理,当然对物业公司来说是一大利好,起码操作起来方便,不用左请示右汇报,只要业主同意,就可以实施了。但我认为,这样做也是不合适的。理由一是物业管理市场化程度越来越高了,业主的维权意识也越来越强了。一个小区今天是这个公司来管理,明天就可能是另外一个公司来管理,如果是业主选择了新的物业公司来管理这个小区,不谈别的,只是交接手续就够麻烦一阵子了。二是从避嫌的角度讲,也不应该交给物业公司。物业公司虽然是一个保本微利的行业,但它的账务科目却非常复杂,包括:保安、保洁、绿化、道路、水电维修、装修、家政服务等等,就这些项目,有的业主就已经搞不明白了,如果再加上这一块,就更加不清楚了。
如果将笔钱划到业主委员会管理,当然体现了业主当家作主的自主权力,也会使某些业主心里得到了平衡,但笔者认为这种作法更不合适。理由:一是业主对房屋和设备维修业务不熟悉,不清楚到什么程度应该中修和大修;二是不排除个别业主委员会成员素质低下,把这个当作要挟物业公司的一个砝码,无形中给物业管理公司工作增加难度。
因此,笔者认为,两金的管理应该成立一个专门的管理委员会,这个委员会由三个方面的成员组成:一是业主委员会;二是物业管理公司;三是公正部门。委员会的主要职能是对两金全权负责,建立严格的管理制度,每一项支出必须经委员会审议通过。两金的开支程序应该是,根据房屋使用和设备运转的实际情况,由物业公司提出维修方案和工程预算,业主委员会审议,如有异议可请社会专家审核把关,然后提请管理委员会通过,委员会要对维修方案和工程预算全面审核,通过后要签署意见并盖章,正本存档备案,副本业主委员会和物业公司各执一册,由物业公司组织实施。
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