1．小产权房交易中，政府严格把关明确规定一家一户一宅，对没有进行申请报告的房子，即使是在售楼部国家都予以没收处理。2．小产权房买过之后也并不属于合法的不动产，即使是拆迁也不能获得赔偿。3．但是如果是国家划分的单位所有的小产权房就可以，需要买卖房子的双方签订购房合同，并向房地产管理部门进行房查。

小产权房交易风险大

近日，国土资源部在《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中明确指出，小产权房不得登记发证。不过，虽然南京二手房市场极为惨淡，但小产权房市场依然比较活跃，在不少房地产网站上都有此类房源在售，比如说壹城、金山花苑、七彩星城等。对此，业内人士提醒，买卖小产权房存在极大风险，切勿贪图一时的舒适居住，而落得钱房两空。

小产权房源满天飞

报价仅为周边商品房的1／3

壹城花园，110平方米，3室2厅，总价92万元（8364元／平方米），不限购兴都花园（论坛），2室2厅，4／6层，6827元／平方米，93平方米，63．5万元经五路金山花苑，无税好房！精装修，送设施，可拎包住，可直接过户。3室2厅，116平方米，6853元／平方米，6／7油坊桥地铁口七彩星城，全明有电梯可更名。2室2厅，29／34层，6511元／平方米，86平方米，总价56万元

虽然买卖双方都知道小产权房不可能办两证，也不能贷款，更不能落户，但这块市场明显比常规的二手房情况要活跃。一位专业做城北的房产经纪人透露，小产权房的市场需求很大，毕竟价格优势非常明显，尤其是年龄偏大的买主，甚至会把自己的房子卖掉，买一套较新的、面积也更大的小产权房，还有个别中介公司的相当一部分业务量都来自小产权房。

记者在南京几大房地产网站均搜罗到典型小产权房小区的房源，而且中介公司和卖主都直接说明房屋性质及可能存在的缺陷，但话语却十分坚定，均持看上了就买，看不上算了的心态。政策明确规定小产权房不能办两证，而且会被认定为违建，拆迁的时候没有保障，但市场需求量依然不小。前几年能落户的时候更受欢迎。一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者。他分析表示，主要是有些拆迁户手握现金，如果买商品房，只能买套小户型，但买小产权房，就可以轻松住三房甚至更大。还有的是为孩子买婚房，由于经济条件一般，不得已就瞄准了小产权房。另外，此类房源不在限购之列，也带来一定的需求量。

据记者查询发现，小产权房的报价普遍为周边商品房报价的1／3，比如壹城附近小区浅草名苑的房源，报价17000～18000元／平方米，毛坯房单价也高达15000元左右。兴都花园附近的月苑小区，是1996年前后的房源，足足比兴都花园房龄老了10年，但二手房报价却高达12000元／平方米。

买小产权房风险多

产权纠纷可能随时发生

购买小产权房貌似占了便宜，不受限购的影响，投入成本也较低，但实际上风险颇大。业内人士冷静提醒：小产权房这两年的价格涨幅也不小。另外，更大的风险是，花了钱却拿不到两证，不受法律保护，万一遇上拆迁，很可能在拆迁补偿款上出现问题，而作为违法建筑被强制拆除的风险很大。

江苏圣典律师事务所杨某辉律师也提醒道，城镇居民购买小产权房或者未履行法定手续的外村农民购买小产权房的，一般会被认定属于无效买卖合同。如果有一方起诉至法院，买房人会被要求返还房屋，卖房人会被要求返还原购房款；另外，根据买卖双方的过错大小，还要承担相应的赔偿责任。

如果城镇居民购买的是乡／镇政府、开发商、村集体建设的小产权房的，还要面临房屋质量、物业管理、房屋维修、电梯维修等各种风险和纠纷。有时有的楼盘还承诺可以办理房产证、土地证，可以转正、合法化，只要缴纳一定的办证费；但是实际上，转正很可能是遥遥无期，办证费也可能打水漂。

另外，已经购买小产权的人可能会发现自己经常生活在一种不安全感之中，房屋的产权纠纷随时可能发生，户口及孩子的教育问题都无法落实，以后将房子转让的风险也较大。杨律师建议大家买卖小产权房时一定要慎之又慎！

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》严格规范农村集体土地确权登记发证行为，结合全国土地登记规范化检查工作，全面加强土地登记规范化建设。严格禁止搞虚假土地登记，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。