1、租人在疫情期间使用用于居住功能的租赁物的，不可主张减免租金。

疫情发生期间，疫情虽对承租人使用其所承租的用于居住的房屋带来有所不便，但并未影响到原租赁合同目的中的使用用途，不可主张减免租金。承租人因疫情原因“居家隔离”是承租人承担法定责任的表现，未影响租赁物的居住功能，亦不可主张减免租金。

2、疫情原因导致承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的租赁物的，可主张减免租金。

如因疫情原因，租赁物被封锁、因行政管控承租人无法回到住处使用所承租的居住房屋的，因承租人并未享受居住房屋的利益，未能实现租赁合同目的，就如前面案例所述用于经营的承租人停业不予经营样，应可向出租人主张减免租金。

一、疫情期的租赁合同解除适用“不可抗因素”吗？

根据双方签订的合同来执行。疫情是不可抗力，但是双方都没有过错，如果您与对方签订的合同有相关约定按照合同执行，没有的话建议双方协商解决，合同期限没有满，您如果要解除合同，属于违约，需要承担一定的违约责任，解除合同后押金是可以退的。

二、企业受疫情影响，疫情期间因倡议减少聚会和外出导致生意惨淡，经营收入无法支付租金，若与出租方协商租金减免，应当如何协商？

1、租方：

(1)首先查阅租赁合同，合同中是否约定有对不可抗力情况下的租金协商或减免的约定；

(2)承租人可主动通过口头或书面方式向出租人提出减免的申请，或申请缓交，或提出改变支付方式、支付条件等意思表示，如双方协商一致则签署补充协议以确认；

(3)如经沟通出租人不同意解除合同或减免租金的，承租人可保留租赁合同无法履行的证据，如经营现场照片、店内监控视频、营业收入流水等，在后期需要诉讼或仲裁时提交。

2、租方：

疫情爆发对全社会都产生了重大影响，给整体商业均造成了重大的损失，而在租赁关系中因此导致的损失如全由承租人一方承担也不符合我国的法律原则，建议出租方针对承租人的不同经营情况，主动进行不同的租金调整，这样既可以避免后期可能产生的租金纠纷，减少讼累，也可以和承租人互谅互让、友好协商以共度时艰。

《民法典》（自2021年1月1日起实施）第七百二十九条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。