继上周五（3月27日）国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》后，中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会财政部、国家税务总局昨天（3月30日）联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》和《关于住房营业税免征额的通知》，全面强力救市。可以说，政府拯救房地产市场的政策不仅全面，而且史无前例。从政府的意图来看，希望通过这种强力救市，能够救出快速下沉的房地产市场，减缓中国经济增长的下行压力。

今年的政府工作报告中明确提出了政府的大力救助。可以说，在今年的工作报告中，虽然对房地产市场的调控并不多，比如，只是在“加快培育消费增长点”中提出稳定住房消费；在推进新型城镇化方面也取得了新的突破，重申“坚持分类指导，因地制宜落实政策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”，这里的核心问题是住房消费的全面概括和2008年131号文件中提出的“改善性住房需求”的重新引入，因为正是“改善性住房需求”的概念摧毁了2009年以来中国房地产市场的炒作。可以说，2015年政府对房地产市场的救市理念基本上就是围绕这一理念展开的。

比如，国土资源部、住房和城乡建设部3月27日下发的文件，重点是减少土地供应，消化严重过剩的住房供应，通过调整存量土地规划，减轻房地产企业的压力，避免房地产企业破产可能带来的房地产市场冲击。昨天的两个文件主要从信贷和税收优惠方面释放了更多的所谓改善型住房需求。比如，对拥有住房且住房贷款尚未还清的家庭，最低首付比例应调整为不低于40%。此前，我国二套房首付比例为60%，北京、上海等大城市为70%，全面降低了居民进入房地产市场的门槛。例如，使用住房公积金贷款购买第一套普通住房时，最低首付比例为20%；对于拥有住房并已还清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房时，最低首付比例为30%。同时，财政部、国家税务总局也下发通知，个人购买两年以上普通住房，出售的免征营业税；属于非普通住房的，按销售收入差额征收营业税购买；但如果他们出售的房子不到两年，营业税将全额支付。从上述政策的核心内容来看，其主要目的是释放所谓的改善性住房需求。不过，这些房地产救市政策似乎力度很大，甚至远远超出市场预期，但能否实现所谓改善性住房需求的充分释放，将受到以下因素的制约。一是所谓的改善型住房需求。在当前中国楼市尤其是一线城市的背景下，其实质是更多的住房投资需求。因为如果说楼市价格很高，市场早就变成了投资拉动型市场，住房消费需求早就无法进入市场，而进入市场的主要是住房投资者。他们买房的意图主要是想以更高的价格出售，否则就不会进入房地产市场。如果进入门槛高，杠杆率低，肯定不利于这些购房者的进入。当然，降低准入门槛，提高购房融资的杠杆率，是吸引这些购房者进入的好工具。不过，这些房企是否入市，不仅要考虑入市门槛低、融资杠杆高，还要考虑购买后是否会以更高的价格卖出。只有当他们希望在购买后以更高的价格出售时，他们才能使用这些工具进入。如果不是这样的话，当房价有望下跌时，房企就不会进入最低的准入门槛和最高的融资杠杆。在当前形势下，房地产泡沫巨大，房价持续下跌，国内股市“全国牛市”一路飙升。楼市的赚钱效应已经消失，因此这些房企入市并不容易。第二，中国人民银行2014年新的住房贷款政策应该比现在推出的优惠政策给购房者提供更多的优惠条件。因为，在2014年的房贷新政中，凡已还清银行贷款的购房者，在入市购房时均可享受首套贷款优惠条件。而这些买家也应该是中国最有实力的买家。然而，2014年的房贷新政只是让少数城市的楼市在短时间内重新焕发光彩，房地产很快恢复原形，成交量和价格齐跌。央行2014年新出台的住房贷款政策对住房投资者吸引力不大。因此，房贷优惠政策能否发挥作用，效果如何，还有待观察？

另外，对于住房交易营业税的减免，其实政策的作用是非常有限的，长期以来，地方政府都在采取不同的方式规避。因此，这些政策调整能够起到实质性的作用，这不会太大，反而更能影响房地产市场预期。

三是2013年下半年以来国内房地产市场的周期性调整。主要原因不是银行信贷紧张的问题。更重要的是，中国房地产市场信贷过度扩张导致的巨大泡沫持续了十年之久。正是房地产的巨大利润，使得各种社会资源流入房地产市场，导致市场严重供过于求。假设目前的救市政策能够发挥作用，只是将房地产企业和地方政府的债务负担转移到居民身上，这也是人口结构趋势性变化的结果。因为从我国目前的人口结构来看，不仅人口老龄化加速，城市独生子女也主导了城市住房需求。目前，城镇购房人口已进入下降通道，城镇购房需求下降在所难免。在这种情况下，政府不可能通过短期政策来解决这些中长期问题。除了国内股市突如其来的“牛市”，国内房地产市场的逐利效应已经消失。政府的短期政策不可能扭转目前国内房地产市场周期性调整的中长期预期。即使政府强有力的救市政策可能会让少数城市的房地产市场重新焕发光彩，但很快就会恢复原状，房地产市场的周期性调整也不会结束。因此，不能过高估计，政府的强有力的政策，以拯救房地产市场可以发挥作用。