一、购买土地使用权后怎么样过户？

土地使用权变更登记是指在初始土地登记之后，单位、集体或个人使用的国有土地、集体土地发生权属转移或用途改变而办理的登记。未按规定办理变更登记的，其土地使用权不受法律保护。

1、申请

由用地者填写变更土地登记申请书，说明变更依据和变更内容，同时提供下列证明材料：

（一）因土地有偿出让、转让引起国有土地使用权转移的，应提交出让、转让合同及有关批准文件。

（二）用出让、转让获得的土地使用仅进行抵押、或因抵押终止引起权利消失的，应提交抵押合同和有关批准文件。

（三）因买卖、转让地上建筑物、附着物引起土地使用权转移的，应提交地上变更后的房屋所有权证书等。

（四）因继承地上附着物引起土地使用权转移的，应提交地上建筑物的建筑物产权证明及公证机关有关继承权的公证书。

（五）机构调整、企业兼并等引起土地权属变更的，应提交有关领导部门的批准文件和原土地证书。

（六）因处分抵押财产引起土地使用权转移的应提交有关的证明文件。

（七）商品房预售，预售人应在预售合同签定后三十日内，将预售合同报土地座落区县土地管理部门备案。

（八）划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，应提交土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原土地证书。

（九）土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址的，应提交有关证明文件和原土地证书。

（十）国有土地的用途发生变更的，应提交土地管理部门的批准文件和原土地证书。

2、变更地籍调查

根据土地使用者土地变更登记申请的内容项目进行实地调查审核权属并进行地籍测量。

（一）权属审核。核实法人身份证明与申请书上的法人、委托代理人身份证明与委托书上的姓名是否一致。在土地使用者相邻双方在场的情况下共同确认变更后新界线、并将调查结果填入调查表内，同时让相邻者在表上签字、盖章。

（二）地籍测量。对变更后新产生的宗地的形状、界址点、界址线的位置、宗地面积、地籍图等进行准确的测绘、计算；同时对原宗地的界址点、界址线的位置、宗地面积、地籍图等要进行相应的修测。

（三）注册登记。变更登记申请经过变更地籍调查之后，其成果经检查验收，达到依据充分、权属合法、界址清楚、面积准确的要求，便可上报区县或市人民政府审核、批准，更改或重新填写土地登记卡、归户卡。

（四）填发土地证书。属于权属变更的要更换土地证书。

需要注意的是，我国的土地使用权有国有土地使用权与集体土地所有权之分。在土地使用权要进行变更登记时，要先到相关部门进行申请，再由工作人员对申请人提交的各个资料进行审核，如果符合条件，就会发放变更后的土地证书，无论如何我们都是要按照法定的程序处理的。

二、无土地使用权的楼房可以买吗？

没有土地使用权的房绝对不能买，按照有关规定，该开发商在没有取得该宗土地使用权之前不允许销售。《中华人民共和国土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，必须使用国有土地。”《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定，以出让方式取得房地产使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：

1．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并已经取得土地使用权证书；

2．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他用地条件。

转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。

《商品房销售管理办法》第7条规定，商品房现售的，应当符合以下条件：

1．现售商品房的开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

2．取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

3．持有建设工程规划许可证和施工许可证；

4．已通过竣工验收；

5．拆迁安置已经落实；

6．供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

7．物业管理方案已经落实。

三、如何解决不能办理房产证的情况？

（一）协商解决

如果是开发商的原因导致不能够办理房产证的，有两种方式来协商解决：一种是在一定期限内，购房者不退房，而开发商应该按日支付违约金；还有一种是购房者退房，开发商再支付一定的违约金。大家在协商的时候，一定要记得带上购房合同，找开发商协商要求承担违约责任，如果双方分歧不大，达成一致意见后，双方签订协议，约定违约责任的承担方式和最终处理方式，并由开发商对购房者进行赔偿。

（二）发律师函

如果说协商未果的话，大家可以委托律师向开发商发律师函。律师函主要是可以起到催告和警示作用，催促开发商积极主动承担责任，积极解决办不了房产证的问题，发律师函比司法途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不赔偿，最终还是需要提起诉讼。

（三）提起诉讼

如果经协商和发函，开发商拒不解决问题的话，那么购房者就可以到法院起诉，要求继续履行合同或者要求解除合同，同时追究开发商违约责任。

综合上面所说的，无土地使用权的房子是不能获得法律保护的，而且也是不能上市进行购买的，对于购房者来说在购买房子时就一定要看房子的证件是否齐全，对于证件不齐全的房子是不能办理过户的，所以，在处理的时候就需要多咨询一下才可以更好的办理。

《商品房销售管理办法》：第二章　销售条件　　第七条　商品房现售，应当符合以下条件：\n（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；\n（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；\n（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；\n（四）已通过竣工验收；\n（五）拆迁安置已经落实；\n（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；\n（七）物业管理方案已经落实。