二手房交易中的贷款合同
1.购房贷款的类型及区别
(1)购房贷款的类型
根据我国有关的法律、法规和政策规定,购买二手房,一般可以申请公积金贷款、个人购房商业性贷款和组合贷款三种。
“公积金贷款”是指商业银行受各市公积金管理中心委托发放的政策性个人住房贷款,一般指缴存住房公积金的本市职工在本市城镇购买自住住房时,以其所拥有的产权住房为抵押物作为偿还贷款的保证,而向银行申请的贷款。公积金贷款适用于所在单位按时足额缴存住房公积金的本市职工和退休职工。
申请公积金贷款的主要条件有:
①有本市城镇常住户口;
②申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月、且累计缴存住房公积金的时间不少于两年;
③购房首付的金额一般不低于所购房价的30%;
④没有尚未还清的贷款债务;⑤二手房贷款需要是具有产权的二手房。
另外,在确定公积金贷款额度时,要同时满足以下几点:
①不高于申请贷款时借款人公积金账户缴交余额的15倍,例如,假如至申请贷款之日前,您的公积金账户余额有5000元,则贷款额度不能超过7.5万元。需要注意的是在贷款申请获得批准之前,不可以将账户的储存余额提取出来,否则很难申请到足额的贷款。
②不高于所购房屋总价的70%,即如果房价为12万元,贷款额不能超过8.4万元。
③各地标准不同,如温州为50万,北京为40万,海南为30万,而上海依然保持10万元不变。这是因为公积金贷款是一种政策性的贷款,在利率方面有较大的优惠,因此要对贷款额度进行限制。
“住房商业性贷款”,又称“按揭”贷款,是银行信贷资金所发放的自营贷款,一般指本市具有完全民事行为能力的自然人在购买本市城镇自住住房时,以其所购产权房为抵押物作为偿还贷款的保证,而向银行申请的住房商业性贷款。商业性贷款适用于具有城镇户口或城市居留资格的完全民事行为能力的自然人。
购买二手房申请商业性贷款要具备的主要条件有:
①有本市城镇常住户口;
②有稳定的职业和收入,信用良好,有按期偿还贷款本息的能力;
③购房首付的金额不低于所购房价的30%;
④没有尚未还清的贷款债务;
⑤二手房贷款需要是具有产权的二手房贷款条件。
“个人组合住房抵押贷款”,是指各地住房资金管理中心(含分中心)运用住房公积金、银行运用信贷资金向同一借款人同时发放的,用于购买同一套自住普通住房的个人住房贷款。主要针对那些申请公积金贷款后购房资金仍然不足的购房人,可再申请个人商业性住房抵押贷款,以两种贷款方式的组合,来解决购房资金的不足。例如,**北京市分行在办理个人住房组合贷款业务时,公积金贷款与商业贷款的比例为1:1。
(2)公积金贷款和商业性贷款的区别
根据中国人民银行等金融机构颁布实施的《个人住房贷款管理办法》和住房公积金管理机构制定的《个人住房担保委托贷款办法》的有关规定可以
看出,这两种贷款方式虽然都是为人们在购房中缺少资金而发放的贷款,但两者又有所不同,具体区别在于:
①发放机构不同。公积金贷款的发放机构是银行,商业性贷款是住房公积金管理机构委托银行发放的。
②贷款对象有所不同。公积金贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人,商业性贷款的对象是住房公积金的交存人和汇交单位的离退休职工,其贷款的对象是特定的。
③贷款额度有所不同。公积金贷款的最髙贷款额不得超过购房款的70%;商业性贷款的最高款额各地的标准不太一样,根据中国人民银行的有关政策,对于房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%,但具体调整的城市或地区可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定,不搞一刀切。如北京市规定市场价房最高贷款额度为购买住房评估价值的70%。
④贷款期限不同。公积金贷款的期限最长为20年,而商业性贷款的期限一般要长一些,贷款的期限最长不得超过25年。
⑤贷款利率不同。一般来说,公积金贷款的利率要低于商业性贷款的利率。自2005年3月17日起,商业银行自营性个人住房贷款政策的主要内容:一是将当时的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍,商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例,其利率下限为贷款基准利率6.12%下浮至0.9倍的水平(即5.51%),比当时的优惠利率5.31%高0.20个百分点。而对于个人住房公积金贷款利率,自2005年3月17日后,个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点,其中,5年(含)以下贷款由现行年利率3.78%调整为3.96%;5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。
以上分析可以看出,住房公积金管理机构发放的抵押贷款比一般金融机构发放的住房抵押贷款额度要高,期限要长,利率要低,因此,它是一种很优惠的贷款形式。但是,住房公积金管理机构对贷款的对象进行了限制,只限于住房公积金的交存人和离退休职工。
-
商贷购房的贷款类型有哪些
191人看过
-
贷款买房有哪些贷款类型
187人看过
-
买房贷款有哪些类型
373人看过
-
房屋抵押贷款的种类,买房贷款类型有哪些
154人看过
-
房贷的类型有哪些
69人看过
-
购房时全款和贷款有哪些区别
395人看过
房贷是指购房者向银行申请贷款,以购房为目的的借款合同,通常包括贷款金额、利率、期限、还款方式等条款。 购房者通过与银行签订房贷合同,获得一定期限的贷款额度,用于支付购房款。在贷款期限内,购房者需要按照合同约定按时偿还贷款本金和利息,同时可能... 更多>
-
贷款买房有哪些贷款类型宁夏在线咨询 2023-04-25公积金贷款 个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款,它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款,一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余,因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。 商业贷款 个人住房自营贷款是以银
-
住房贷款类型有哪些重庆在线咨询 2022-03-14(一)住房按揭贷款的种类有哪些有以下几种类型:住房贷款是指由申请人当地住房公积金管理中心运用住房公积金,委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。商业贷款又称个人住房贷款,购买贷款产品房而向银行申请的一种贷款。商业贷款分为个人一手房住房贷款和个人二手房住房贷款。个人一手住房贷款是指贷款人用自有钱向借款人发放的用于购买一手住房的商业性贷
-
贷款有哪些类型宁夏在线咨询 2022-05-15一、按贷款经营属性划分 1.自营贷款。指贷款人以合法方式筹集的资金自主发放的贷款,其风险由贷款人承担,并由贷款人收回本金和利息。 2.委托贷款。指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金,由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人(受托人)只收取手续费,不承担贷款风险。 3.特定贷款。指经国务院批准并对贷款可能造成的损失采取
-
买房贷款都有哪些类型宁夏在线咨询 2022-08-13房贷有两种,公积金和商业贷款是两种较普遍的。公积金贷款前提是你所在的公司有缴公积金,商业贷款就简单一些,商业贷款里又分两种还款方式:1等额本金还款,就是每月的还款额是一定的银行把贷款的利息全算出来平均到每个月里。2等额本金还款,这种是每月还款额递减的。还过的本金下个月就不在记息的,相比等额本金要比等额本息划算。就是说相同的贷款数额和年限等额本金要比等额本息所要给银行的利息要少。
-
个人住房贷款的类型有哪些?内蒙古在线咨询 2022-06-13一般住房按揭贷款分为公积金住房按揭贷款与商业住房贷款,根据房子的情况可分为一手房按揭贷款,二手房按揭贷款,如果改房产正在抵押,则可做转按揭贷款贷款。申请公积金贷款的,未能达到贷款的额度,可申请公积金组合贷款。