面积“多退少补”不合理
在房屋买卖中,购房者经常就实际面积与合同书中签订面积之间的误差与开发商发生纠纷。这是近几年商品房纠纷中最常见的问题之一。
根据《商品房销售管理办法》,按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中写明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式,合同未做约定的,则按照面积误差比值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;超出3%时,买受人有权退房处理。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
“这样处理有个前提——合同未做约定,可实际很多购房合同中对于房屋面积和价款的约定都是‘多退少补’,这样当房屋面积出现问题时,就只能遵循多退少补的原则处理。”“多退少补看似合情合理,但实际对于购房者而言很不公平,购房者也会因此承受较大的风险责任。因此建议购房者在签订购房合同时,要对这部分内容留个心。”
交房标准模糊不清
在购房合同书中,通常都会对交房时间进行约定,若超出交房时间,开发商则需要承担一定的违约金。
“合同里的‘交房时间’说得往往比较宽泛,一旦出现问题就会成为争议点。”对于交房时间,购房者需要了解清楚是经过工程竣工验收还是已经拿到了《工程竣工验收备案表》,这两者之间在时间上会有很大的出入。
“前者比较简单,后者因为会涉及消防验收等多个环节,因此需要花费的时间也比较长。《工程竣工验收备案表》是证明房屋质量检验合格、达到了交房要求的依据,也只有在获得了备案表之后,开发商才可以进行交房,也就是购房者通常所说的‘交钥匙’。”
产权证办理期限不明确
房屋权属证书是证明权利人享有房产所有权的法定要件。在商品房买卖中,交付房屋并办妥房产证是房地产开发商法定的基本义务。但实际上,宝鸡业主在入住新房几年后仍拿不到房产证的不在少数。
这与合同约定不明有着很大的关系。通常在购房合同中对房产证的办理会有期限的限制,超出这个期限开发商需要承担一定的违约金。但对于这个违约金,购房者也需要留意它是否是固定金额。如果金额固定且涉及数额较少时,就需要注意这样的约定是否会对开发商产生约束。
的办法是将违约金与时间挂钩,无论是按天、月还是年,时间越长、违约责任越大,这样对开发商的约束力也就越大,这样才能督促开发商尽快为业主办理房产证。
最常见的几大购房纠纷
纠纷类型一:两证难办
其实,造成房屋两证绝大多数是由于开发商五证不全造成的。
购房警示:
购房者在买房时一定要查看开发商的五证(《国有土地使用证》、《商品房预售(销售)许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工证》)和两书(《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》),现在绝大部分开发商都会把证件复印件挂在营销中心供购房者查询,此外,买房者也可在武汉(楼盘)房产局网站上查核。
值得注意的是,购房者往往忽略证件内容的真实性,这也会造成严重的后果。购房者对证书内容的核实应注意以下几个方面:
所购商品房是否在《商品房预(销)售许可证》允许销售的范围内,要具体到楼号。
《国有土地使用证》中是否注明为出让,而不是划拨。
所购房屋是否是在《国有土地使用证》中标明的土地上所建。
所购房屋是否在《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。
此外,还有以下几种原因会造成房屋不能办两证:
1、有的开发商因资金问题常常会与承建商、银行等发生债务纠纷(前期楼盘有抵押),问题严重时,财产被冻结,最终影响购房者办证;
2、还有些开发商喜欢擅自更改用途或规划,例如将原本是商业用途的土地更改建设为住宅,也或者是利用工业用地搞房地产开发建设住宅,导致土地用途与房屋规划用途不符,这样的房屋也是不能办理两证的;
3、也有个别开发企业违规建设,如建筑面积超出规划面积等,这些都是造成后期不能办理两证的原因。
最后,购买二手房时,应该尽量选择两证齐全的房源,否则无法在房管局办理过户手续。在两证齐全的情况下,也需详细了解前房主的资料是否齐全,避免产权过户时遭遇困境。
纠纷类型二:逾期交房
开发商在出售期房的广告中,常常承诺房屋的入住时间。事实上,开发商能否按期交房主要取决于开发商的资金到位情况和竣工验收情况。一旦发生开发商不能按期交房时,购房者一般不能马上要求解除合同,购房者应给开发商一定的宽限期。当开发商在宽限期内仍不交房时,购房者有权解除合同。
所以,购房者在购房合同中对开发商交房期限要作如下规定:
开发商应于某某期限将合同约定的房屋交给购房者。
如届时开发商无法交房,购房者应给开发商一定的宽限期,允许开发商在该宽限期内交房。但开发商要承担违约责任,违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算。宽限期的长短视具体情况而定。
如宽限期满,开发商仍不能交房,购房者有权解除合同,并有权要求开发商返还购房款及所有利息,并支付违约金。违约金一般按所交购房款的一定比例计算,但一般不能超过所交房款的20%。
纠纷类型三:开发商强制收费
之前有网友投诉称,有些楼盘到了合同规定的交房期,不但没有政府验收的相关证件,还让业主缴纳2300元的燃气初装费,而按照相关法规规定,水、电、天然气报装费一律划入商品房价内,实行一价清。
有律师表示,针对此类开发商违规收费,建议业主向武汉市开发办及房产管理部门投诉,由他们查处开发商违规收费的行为。
纠纷类型四:擅自修改规划
此前有报道,某楼盘开发商单方面修改小区规划,前期宣传的花园景观未按约定修建,业主不满想要维权,可惜发现之前签定的购房合同中并未对此类规划细节做细致说明,维权行动也无法展开。
律师提醒购房者,在购房时不能仅凭开发商给出的宣传册,或口头上的承诺来研判小区规划,某些重要的细节必须写进购房合同,以保证其有效性。
纠纷类型五:房屋面积缩水
面积问题是毛坯房易出现问题之一。很多楼盘往往都会用赠送面积来吸引客户。这种在业内被称为偷面积的行为的确成为了不少买房者购买房屋的重要衡量因素。然而,有些楼盘,特别是毛坯房交付的楼盘却在房屋落成后与原先展示给买家的样板间有着一定的差距。例如,样板间中曾经出现的赠送一半的入户花园设计,最后交付时却出现大幅缩水。
律师提醒,收房前购房者需对房屋进行细致的验收。现场验收则需注意以下事项:1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋,其结构设计是否和原图相符,面积是否一致;2、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;3、水电气等附属配套设施是否按合同到位;
4、其他合同中约定的项目做得如何。在验房过程若发现有任何一项不符,均可拒绝签收并在交接记录上如实记载。
纠纷类型六:房屋质量问题
此问题经常出现在精装房上,不过房屋质量纠纷在认定卖方违约责任上较为明晰一些。目前国家对《住宅质量保证书》的各项内容已作了明确规定,购房者必要时可请建筑质量监督部门进行实地检查。
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