集体土地使用权设定抵押的问题-法师兄

集体土地使用权设定抵押的问题

来源：互联网时间： 2023-06-08 09:41:59 237 人看过

在房地产抵押的事务中，时常会遇到设定抵押的是依法承包的农村集体土地使用权或乡办、村办企业的厂房等建筑物及在集体土地上建造的住宅。而这些房地产所涉及的是农村集体土地，农村集体土地不同于国有土地因而在设定抵押时也应注意其特性。

(1)凡以集体土地使用权设定抵押必须向土地管理部门申请办理抵押登记，根据国家土地管理局发布的《农村集体土地使用权抵押登记若干规定》中明文规定?qot;抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体土地使用权和乡村企业集体土地使用权可设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。律师在接受委托时必须首先查明所设定抵押的集体土地使用权的类型是否符合要求，而后要帮助其向土地管理部门申请办理抵押登记。因国家土地管理局规定，抵押合同自批准登记之日起生效，倘若未经土地管理部门办理土地使用权，抵押登记，则此项抵押权不受法律保护，土地使用权也不能作为抵押财产进行处置。

(2)农村集体所有的尚未建有房屋及其他附属物的土地使用权，不能单独设定抵押，此条类似于行政划拨的土地使用权设定抵押的限制，旨在保护抵押权人在实现抵押时的可得利益，因集体土地使用权在取得时是无偿的，通过抵押后，抵押人真正取得这块土地使用权时已变为有偿的了，而土地的实际价则被抵押人取得了，这是不妥的。

(3)集体土地使用权设定抵押须经被抵押土地的集体土地所有者书面同意，同意抵押的书面证明中应包括下列内容，一是在将集体土地使用权设定抵押前已将土地的抵押的有关事项办理了合法的手续;二是同意在实现抵押权时按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地，以保证国家在通过拍卖转让而实现抵押权时，切实收到土地出让金。尤其是集体土地上的住宅，倘不办理上述手续，则不能合法转让，受让方亦不能取得产权证。

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