一、房产拍卖基本规程详解

房产抵押拍卖流程：

1．到房管局查封被执行人的房屋产权。

2．委托评估公司对房屋的价值进行评估。

3．评估结果出来后，根据评估价值，确定拍卖保留价。

4．委托拍卖公司对房屋进行拍卖。拍卖活动由拍卖公司组织实施。

5．拍卖成交的，法院作出裁定，确定拍卖结果的法律效力。

6．无人竞拍或者拍卖失败的，法院可以在第一次拍卖保留价的基础上降价10－20％，再次委托拍卖公司拍卖。

7．二次拍卖仍失败的，法院可以在此基础上再降价拍卖。对房屋的拍卖，最多可以进行三次拍卖。

二、房产拍卖的原则

房地产拍卖是一种特殊的交易方式，有其自身的规律性，因此拍卖中必须遵循以下原则：

1．合法原则。合法原则体现，一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。

2．报价最高者应买的原则。房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。

3．遵循公开、公正、公平和诚信的原则。拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买，也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。

三、法院房产拍卖费用要多少

法院强制拍卖时，拍卖费用由拍卖公司按拍卖成交价格的比例收取。具体比例请查看最高法院关于拍卖的相关司法解释。

《最高法院关于民事执行中拍卖、变卖的财产的规定》第三十二条拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：

拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3％；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1％；超过1亿元的部分，不得超过0．5％。

采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。

拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十二条