土地流转不改变土地的性质，也就是说之前是农用地，流转后依然是农用地。土地流转受让方必须从事农业经营，要有能力搞好农业生产、管理好农用地。土地流转的主体是承包方，有权决定是否流转以及如何流转承包地，土地流转是完全自愿进行的。土地流转的收益归承包方所有，这一点不能有任何的回旋余地，不可有任何的马虎。

认清违法土地流转和以租代征的区别，吃亏的农民可不少

近年来，很多地方为了达到有效的征用土地，会提前采取土地流转或者以租代征的方式使用土地，从而降低了征收用地成本，并达到了有效的成果。然而，对于农民朋友们来说，这两种用地方式不区分，就会大大吃亏，因为这两种用地方式的补偿是天差地别。而农民从古至今都是依靠土地生活，没了土地，生活也就没了保障。

今天拆迁律师给大家详细分析关于土地流转和以租代征的区别。

1．土地流转

近期遇到有很多农民朋友们来电咨询，关于土地流转的问题，很多当地村委强制对村民土地进行流转，并且每年给予几百到几千一亩的流转费，农民朋友们遇到类似的情况，怎么办呢，拆迁律师详细为大家分析。

当前我国农村土地流转取得了很大的成效，但也存在一些问题。比如有一些地方的村集体不尊重农民意愿，不和农民商量就直接充当土地流转主体，随意改变土地承包关系，将土地流转给第三方，严重损害了农民的合法权益。众所周知，土地流转的主体是农民，但是在实际操作中，有的地方集体漠视甚至违背农民意愿，劝诱、强制农民进行土地流转，导致村集体行为上的违法。

村集体必须充分尊重农民意愿，按照依法、自愿，原则促进土地流转。自愿性是土地流转的前提，土地流转的启动和终止，都要尊重农民的意愿。

在土地流转过程中，村集体不能代替农民签订流转合同，也不能以任何方式强迫农民放弃土地承包经营权进行土地流转，而要和农民在平等协商的基础上，适当加以引导依法维护农民的合法权益。

2．以租代征

类似的“以租代征”情形全国各地很多农村都有出现，很多地方政府或者企业，需要占用农民朋友土地进行开发建设。为了节省征收成本，降低地方性支出，就会以租金的方式每年给予农民朋友补偿，这种补偿方式简称“以租代征”，同时也属于违法行为。

所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，租期往往还很长，以至于跟征地没什么区别。“以租代征”的实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。

从这简单的几句话，聪明的网友一定能看出来，在土地价格节节攀升的今天，这种方式背后蕴含着惊人的利润。

当农民朋友们遇到不合法的土地流转和以租代征时，不要自乱阵脚，可以提前收集对方违法证据，联系我们拆迁律师依法维护自己的权益，争取属于自己的合理补偿。

《土地管理法》第六十三条

土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。