为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，北京地税局于今年5月发布了《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》(北京市地方税务局公告2016年第7号)，适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。关于土地增值税清算，纳税人需了解以下内容：

什么是土地增值税清算?

所谓土地增值税清算，是指纳税人依照税收法律、法规的规定，计算符合清算条件的房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并按照规定的程序和时限，向税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清税款的行为。

如发生以下情况，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：

一是全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

二是整体转让未竣工的房地产开发项目。

三是直接转让土地使用权的项目。

四是纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情况有：

一是纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积(含视同销售房地产)占项目全部可转让建筑面积在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的。

二是取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

何为“竣工”?

除土地开发外，纳税人建造、开发的房地产开发项目，符合下列条件之一的称为“竣工”：

一是房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

二是房地产开发项目已开始投入使用。开发项目无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理竣工(完工)备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续(包括入住手续)，或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。

三是房地产开发项目已取得了初始产权证明。

清算截止日是哪天?

纳税人应以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间(简称清算截止日)，并将清算截止日明确告知主管税务机关。

受托清算的中介机构应如何做?

纳税人委托税务中介机构进行清算鉴证的，税务中介机构应当按照财政部、国家税务总局、中国注册税务师协会相关文件规定开展鉴证、出具鉴证意见，涉及调整事项以及重大事项的，应当在鉴证报告中披露调整过程、调整结论及其他应当说明的重大事项。在受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对鉴证情况出具《鉴证报告》。