一、对房产税(物业税)能够平抑房价之观点的质疑

目前流行的观点认为房价之所以上涨过快是因为从事房产投机的人太多，从事房产投机的人太多是因为在中国没有房屋保有税，购房时可以不考虑保有的税收成本，购房后可待价而沽。那么如果征收房产税(物业税)，让购房者考虑保有的税收成本，他们就会望而却步，少投机;对已经拥有多套住房的人也会因为考虑保有的税收成本，而纷纷出售，这样就能让房价降低。我认为这种观点看上去有一定道理，但对税收效应的认识过于简单，实际上房产税能否使房价发生影响取决于许多因素，最终结果是导致房价下跌还是房价进一步上升均有可能存在。我们先从一般理论角度，分析房产税(物业税)的归宿，阐明房产税与房价之间的相互关系，然后就中国可能运行的房产税模式以及上海、重庆试点方案，阐述房产税对房价的效应。

二、中国目前房价只涨不跌的根本原因以及房地产市场供求关系格局和趋势

要弄清楚拟议和试点中的房产税方案到底对房价发生怎样的效应?首先要弄清楚中国目前房价只涨不跌的根本原因，以及房地产市场供求关系格局和趋势，因为房产税(物业税)能不能有价格效应，其价格效应如何，要看其对房地产市场格局变化的作用力。

有关房产价格过高且只升不降原因的观点很多，主要有地价过高论、招拍挂导致地价过高论、需求过旺论、房屋供给不足论、收入分配不公论、政府调控不到位论等。本文由于篇幅所限对此无法一一评论，只想着重从成本、供求关系、市场格局和资本流动几个方面谈谈房产价格过高的原因。

一种说法认为中国房产市场价格过高的原因在于房地产开发的成本较高，其中地价的上升是房产价格过高的主要原因。关于地价上升的原因又有两种说法，一种说法认为土地供应减少，当然引起地价上升，而土地供应减少的原因又是政府实施宏观调控，缩小“地根”;第二种说法是地价上升因为实行挂牌拍卖，如果不进行这样的改革，仍然按过去协议出售方法，地价就不高。对于第一种说法，实际上并没有得到具体证据的支持，据全国房地产开发投资统计资料显示，根本不存在“地根”缩小问题[8]。而第二种说法虽然指出了土地供应方式的改变对土地价格的影响，但是目前也没有实证研究证明其影响的程度。实际上，招标拍挂出让土地的平均价格是协议出让土地平均价格的4—6倍，显现了土地的真实价格。其进步意义在于使真正的开发商直接获得土地，而不需要像过去那样转手获得土地，理论上这种方法不仅有利于抑制暗箱操作，减少土地交易环节、更理性地选择开发项目、更合理地安排资金，而且这种透明化的土地供应方式应该使土地价格趋于合理而不是不断上涨。

土地供应成本的增加仅仅是导致房产价格上升的表面原因，因为按常理，如果货物成本上升，随之价格上升，需求就要减少，需求减少的结果，价格就要下跌。但事实是房价上升，需求不减反而增加。房价持续上升，只能归结为消费者需求过旺。包括实际需求增加、对房价预期看涨的影响所造成的需求增加、投资或投机需求的增加等。

那为什么在价格相当高情况下，仍然出现需求过旺?在房价很高的情况下，有居住需求的人仍然要购买房屋，属于刚性需求，实际上属于一种被迫需求，之所以存在这种被迫需求，因为预期房屋价格还会上升。之所以有这种预期，是因为房产供给方面存在双重垄断，一重是政府对土地供给的垄断;二是房地产开发商对房屋供给的垄断。对前一个垄断，显而易见，在中国，土地国有，但实际上是城市政府所有，加上中国人多地少，特别是大城市更是如此，土地供应总是有限，且存在唯一供应者，土地招拍挂以相邻地块前一次拍卖价为底价，土地供应价格只能是节节上升，土地市场属于完全垄断市场。但为什么开发商不惧怕高土地价格带来的风险?又因为开发楼盘加大、土地的招标挂牌以及一系列对房地产开发企业的资质限制，导致房地产开发项目向资本雄厚有实力的开发商集中，淘汰了中小开发商，房地产开发市场特别是一线城市市场已经成为寡头或准寡头垄断性的市场。在这种垄断格局下，招拍挂过程的实力较量，又将土地价格人为提高。其中根本原因在于对房屋价格上升的预期看好。并且只要开发商能够以市场价格获得所需要的任意数量资本，市场对房地产开发的资金供应就十分充足，就具备扩张的资金条件。只要房地产市场垄断的存在，以及房地产开发资金的供应充足，房屋供给曲线就是完全水平的，对房价上涨的预期就会长期存在。