车位有转让合同没有产权不能买,只能租赁,且租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。车位买卖的标准在于是否具有产权证,物业区域内属于全体业主共有的车位不得出卖。
一、停车租赁协议要注意什么?
停车租赁协议要注意以下方面:
1、停车位计算在共享区域,不能办理产权证,小区的地上车位和地下车位只能出租,由物业公司管理;
2、如为新车位,直接与物业公司签订租赁协议,合同期为一般租赁合同期10年至20年;
3、如果是从其他私人转让的,买方应让转让方提供与物业公司签订的租赁协议,买方必须妥善保管协议和双方新签订的协议。如有可能,双方应到物业公司进行转让登记;
4、签订的协议必须明确停车位的具体位置,出让人应当给出停车位使用权的证明;
5、签订协议时,最高租赁期限不得超过20年,所以写协议的时候不能写超过20年使用权转让期,超出20年度使用权不受法律保护,无效;
6、个人签订协议时,找第三方见证人或公证人。
二、小区车位车库归谁所有
1、产权车位
开发商自建的地下车位,取得车位产权,可以委托物业公司租售车位,这种产权车位归开发商或建筑物的建设者所有。
2、公摊车位
公摊车位是纳入公摊面积建设的车位,占用业主共有道路或其它场地停放车辆车位,属于业主共有,这种车位不能出售,买方也无法拿到产权证,归所有业主共同享有。
3、人防车位
人防车位产权归国家所有,在不妨碍防空功能和业主车位需求情况下,开发商只拥有使用权,不能出售,使用期限为20年,到期后可以继续租赁,开发商可以约定收取一定的租费。
三、哪些车位不能进行买卖
1、小区的公共空地。
小区里的空地,有的时候甚至是绿地,开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主,有的按月出租。据悉,由于小区的土地使用权归全体业主,因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用,扣除必要费用后归入小区维修资金。
2、无约定的地下车位。
如果地下车位建筑面积未分摊,且开发商单独取得车库产权的,则开发商可以对购房人出售产权,但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位好像天经地义,其实不然。在房屋买卖合同中,开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让,不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明,地下车位也应当归业主按份共有,其收益也应归业主。
这部分收益可以由小区业委会委托物业公司收取,收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
3、已被公摊的地下车位。
很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位,可这地下车位的买卖是否合法,很多业主并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了,那么开发商就无权出售。换句话说,卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上,并且按比例收过钱了,再把这样的地下车位卖给业主,就是重复收钱。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定:未依法登记领取权属证书的不得转让。因此若不能办理产权,车位买卖合同是不受法律保护的,业主买到手的只是一张白纸。
这类的地下车位办不了产权证,属全体小区业主所有,严格地说属于小区的配套设施,可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用,出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
4、人防工程禁止开发商销售。
没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢?当然不是。有的地下车位属于人防工程,而人防工程是国家强制配套,禁止开发商销售。
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主,所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。
5、销售使用权超过20年属于欺诈。
有的开发商很明智,在签车位合同的时候会申明车位不能买卖,不签买卖合同,只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候,并不向消费者声明20年后不受法律保护。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。消费者租赁车位,即所谓的销售使用权,最长期限也只有20年,20年后是不受法律保护的。
凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的,都是欺诈行为,消费者可请求双倍赔偿。
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