老王一直承租本市两间公房,有一儿三女,均已成年。
三年前,老王因病去世。前些天,二女儿偶然发现,哥哥在一年前已经擅自将房屋承租人变更为他本人。
现王家姐妹三人均认为变更承租人应征求所有家庭成员的意见,否则应为无效。请问王家三姐妹的想法对吗?
法官答疑
法官:根据相关规定,变更公房承租人需经所有共居人同意并提出申请,即只有共居人才属于需征求意见的家庭成员范围。
共居人应同时满足三个条件:一是与原承租人为同一户籍;二是与原承租人共同居住2年以上;三是在外无其他住房。
公房承租人变更纠纷公房承租权纠纷
公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的,出租人应当给予变更。承租人户口迁离本市,其本处有本市常住户口的共同居住的人协商一致,要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中,按照下列顺序书面确定承租人:
(1)原承租人的配偶;
(2)原承租的子女(按他处住房情况,居住时间长短);
(3)原承租人的父母;
(4)其他人(按他处住房情况,居住时间长短)。
承租人死亡的,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求变更承租户名的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当按照上款规定书面确定承租人。承租人死亡,其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的,其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致,要求变更租赁户名的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当按照下列顺序局面确定承租人:
(1)原承租人的配偶;
(2)原承租人的子女(按他处住房情况);
(3)原承租人的父母。
公有居住房屋的共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人,结婚、出生可以不受上述条件的限制。
【实际操作】
申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件:原承租人死亡或外迁;与原承租人为同一户籍;是原承租人的家庭成员;与原承租人共同居住一年以上;没有其他住房。另外,满足条件的当事人还须写出书面申请,经出租人同意并办理变更登记后方能成为合法的公房承租人。
在现实生活中,房管所通常要求拟变更公房承租人的家庭成员就承租人变更事宜达成书面一致,甚至有的房管所要求对家庭成员达成书面一致的情况进行公证,否则不予变更。至于家庭成员中的一人瞒着其他家庭成员悄悄变更自己为公房承租人;有的甚至伪造其他家庭成员的签名,骗过房管所,变更自己为公房承租人。针对这种情况,其他家庭成员起诉到法院要求撤销该变更的,法院一般会支持。
【案例分析】
承租权被侄女继承姐弟告区政府遭驳
中国法院网讯黄家姐弟的母亲承租了1间公有住房,母亲去世后,该公房承租人被变更成了自己的侄女。因此二人将区政府告上法庭。今天,北京第二中级人民法院终审判决:驳回其姐弟的上诉,维持一审法院驳回两人诉讼请求的判决。
2000年2月,黄女士母亲去世。同年3月9日,黄女士的侄女将户籍迁入奶奶承租的公有住宅房屋。此后,黄女士的侄女向原北京市崇文区国土资源和房屋管理局某房管所提出变更承租人为其本人的申请。原房管所经审查核实认定在上述房屋内与原承租人同一户籍的只有黄女士侄女一人,并据此认定黄女士侄女符合承租人条件,即于3月29日为黄女士侄女办理了房屋承租人变更手续,并与其签订了公有住宅租赁合同。
黄女士姐弟得知这一情况后,对原房管所的上述行为不服,诉至一审法院称,直到去年12月才知道,房屋管理机关未经二人同意将上述公房的承租人变更为侄女,并与其签订了公有住宅租赁合同。认为原房管所的行为违法,侵犯了自己合法权益,请求法院判决予以撤销。一审法院经审理判决后,黄女士姐弟不服,上诉至二中院。
二中院经审理认为,审判决认定事实清楚,适用法律正确,审判程序合法,应予维持。依据上海市相关规定,承租人的人选首先应当由出租人选定,当事人对出租人指定的承租人资格有异议提起诉讼的,人民法院方才受理。
详细问题请咨询房产纠纷律师
-
公房承租人不实际居住,实际居住人可以变更为承租人吗
215人看过
-
共同居住人亦可承租原有公房
168人看过
-
老人能变更公有住房承租人吗
271人看过
-
承租人变更以后还能居住吗
287人看过
-
公房承租人的权利,公房承租人变更条件
84人看过
-
承租公房的居住人请求腾房,如何处理?
124人看过
公房是指由政府和国有企、事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售前,住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设,主要向城市居民出租、出售,由企业建设的住宅,向本企业职工出租、出售。公房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果... 更多>
-
公房承租人死亡其共同居住人可以要求变更承租人吗?需要哪些条件?吉林省在线咨询 2022-03-08根据建设部《城市公有房屋管理规定》及北京市相关规定,公房承租人死亡,其生前的共同居住人可以继续履行租赁合同,共同居住人必须在承租公房处有本市常住户口且共同居住两年以上。如果有两个或两个以上共同居住人符合条件,共同居住人之间应当协商确定承租人。协商不成的,由公房管理机关根据共同居住人的住房状况书面确定承租人,非共同居住人无权干涉。如果某人瞒着其他共同居住人去办理了承租人更名手续,那是无效的。出现争议
-
公房承租人不实际居住那么实际居住人可以变更为承租人吗海南在线咨询 2023-06-10公共租赁住房是我国解决城镇低收入群体住房困难推出的保障性房,符合条件的人才能申请租住公租房,而租赁房的承租人不实际居住的,要退出公租房,不能擅自将公租房转租给其他人。
-
公产房的住人与转租人承租人的变更黑龙江在线咨询 2022-03-26公产房变更承租人(原承租人去世过户)的话要原承租人的配偶,子女(不包括儿媳,女婿,孙子)以及户口在该公产房户籍下的亲属同意并签署“协议书”。公产房置换手续(买卖过户)需要原承租人本人,和户口在该公产房户籍下的亲属同意并签署“协议书”。公产房买卖,只是过户的时候要交纳更名费,其中公产房分公产住宅和公产门市,住宅更名费哈尔滨各个地区稍有不同,但是大概费用就是评估额的8%,你可以用房价大概算下,要是公产
-
公房承租人变更,应该要表哥同意吗?安徽在线咨询 2022-01-30不需要你表哥同意的。 根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定,住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。《北京市公有住宅租赁合同》中规定,租赁期限内,承租方外迁或死亡,承租方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他家庭成员又无异议的,可以办理更名手续。按照房管部门的工作实践和法院的审判实践,只有与原承租人共同居住并且户籍在承租
-
承租人能否要求公共租赁住房退还给承租人湖北在线咨询 2021-11-16承租人有下列行为之一的,应当退回公共租赁住房:(一)转租、转租或者擅自更换所租公共租赁住房的;(二)改变所租公共租赁住房用途的;(三)破坏或者擅自装修所租公共租赁住房,拒不恢复原状的;(四)在公共租赁住房内从事违法活动的;(五)无正当理由连续六个月以上闲置公共租赁住房的。