房屋商有初始登记的，不影响房屋拥有人买卖房屋，买卖合同自成立时生效，不办理登记，不影响合同效力，但当事人或者法律另有规定除外。

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

一、怎么进行房屋初始登记

（一）申请：房屋所有权人（单位）办理房屋登记确权必须到房地产交易监理所进行申报，按规定要求填写申请表格，并按规定提交房地产登记确权的有关证件资料。

（二）收件：

1、公房登记确权须提交证件：

须提交以下证件：土地使用证、市规划部门批准的建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证、基本建设计划等。

2、统管房确权提交证件：

房屋所有权证、交接协议、统管文件；如被统管单位无房权证，应提交初始房地产来源证件及申报资料等（具体要求按交易所关于统管房登记确权的规定执行）。

3、私房确权须提交证件：

土地使用证、房屋建设规划许可证、房屋竣工规划验收合格证。

（三）初审：对提交的证件资料，工作人员认真审查证件是否齐全，有无涂改现象，表格是否按规定填写，有无空项。经审查证件齐全合格，应及时登记台帐，发给申请人房产证件交件收据，并予约实地复核时间。不合格的应及时申请人下达房屋登记确权缺失通知书或房屋确权申报材料驳回通知书，待证件提交齐全后再进行申报登记。

（四）实地复核调查：外业人员会同测绘队人员对申请登记的房屋、占用土地等情况到实地逐一核实，认真调查四邻意见，确保无任何纠纷。实地勘丈结束后，及时绘制图表，完善资料，认真填写调查意见，并及时转交科长审查。

（五）审查：科长对转来的申报证件、资料进行全面的审查；经审查合格并在科长审查栏内签署意见后。

（六）审批：由所长或分管所长进行终审、签字。

（七）缮证：经审批准予发证的，由内勤转发证科。

（八）发证：发证时严格收费标准。核对好《房屋所有权证》中的每项内容，杜绝出现任何差错。

二、房屋买卖纠纷有哪些

1、商品房预售纠纷

商品房预售制度有利于房地产开发经营企业及时筹集资金投入到房地产开发中去，加速了商品房的流转，促进了房地产市场的发展，因此，近年来商品房的买卖大多采用预售的方式。

但是，当购买者依售房宣传广告、规划设计订立预售合同后，在房屋正式交付使用时，却发现标的与原来的广告宣传不同或是开发商在预售之后，不能办理产权证；或者是开发商不能按期交房，或有其他违约行为而发生纠纷。

2、单位集资房和已参加房改的公有住房的出售纠纷

根据国务院的房改政策，单位建设的含有职工福利性质的住房基本上已出售归职工所有，不过对这些房屋的上市交易还有一定的限制条件，不允许随意转让。

而有些职工在条件好，想购买新商品房时，会将房改房出售，但县一级的房改房出售又未制定相关政策，或是有些职工为了逃避交纳税金和出售收益，许多房屋都是私下出售，根本无法办理过户手续。结果是由于违反了限制性规定，造成了大量买卖行为无效而发生纠纷。

3、私有房屋和二手房买卖纠纷

房屋是不动产，依据法律规定在转让时必须办理变更登记，而且要交纳税款。社会上大量存在因不愿交纳税款，在房屋买卖后不变更登记（俗称过户）的行为，随着房价的上涨或遇到房屋拆迁时，有些人对原卖价反悔，以合同未变更登记为由，起诉要求解除合同。

4、商品房出售纠纷

商品房的出售过程中，主要是因出售方违约造成纠纷。有因商品房面积不足、质量存在瑕疵、出售方不出具发票、办理房产证等问题而发生纠纷。也有买房人未能如期支付房款，出让人要求履行付款义务，甚至是主张解除合同的。