农村房屋在房屋所在农村范围内进行买卖,对其买卖的有效认定,大家似乎都不会有什么不同看法,但对农村房屋外卖,即将房屋卖给外村农民或城市居民的合同效力,不少人认为农村土地与城市土地相比较而言,由于土地权属不同,在法律适用上有不同的规定,故主张这种合同应为无效。其主要理由有:
1、根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定,农村宅基地属于农民集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员,且一户只能享有一处。如果允许农村房屋外卖,将导致房屋项下的宅基地使用权一并进行转让,这势必将导致宅基地使用权享受主体的扩大化,有违《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。
2、根据《土地管理法》第63条规定,如果农民房屋允许自由买卖,就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了,实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设,因而为该规定所禁止。
3、根据1993年1月1日起实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》,农村村民宅基地的申请有着非常严格的规定,如果村民的房屋买卖不经有关部门的批准就可以成立,则国家关于宅基使用需要审批的相关规定形同虚设,也是极不严肃的。
4、1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”依上述规定,只要是非集体组织成员或者是城市居民,非经法定程序,均不得享受农村的宅基地使用权。
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