1、评估的时点
被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
2、被征收房屋的价值
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
3、评估的方法
注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。
4、需要参考的因素
被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋的价值因素。
房屋拆迁评估机构如何选定
《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定:拆迁估价机构的确定应当公开、透明,采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。但各地在实施过程中,操作模式不统一,程序不规范,这种现象已经成为当前拆迁工作的焦点问题。
一、推举式选定估价机构
拆迁人在整个拆迁工作中处于主导地位,被拆迁人则处于从属地位。被拆迁人所获得的补偿金是由拆迁人负责支付的,拆迁人掌握着被拆迁人的补偿金支付权。从民法的角度讲,拆迁与被拆迁是一种平等的民事法律关系,但从权利和义务的质量上来区分,其自然形成了权利和义务的主次之分,形成了法律关系中的主体、客体和内容三者关系。建设工程项目中的房屋拆迁工作,拆迁人只有一个,而拆迁人的相对人,即被拆迁人却有若干个。如果因对被拆房屋的评估机构选择由被拆迁人选择,就有可能在同一个拆迁项目中出现二个或二个以上甚至若干个评估机构参与估价。这样,不便于拆迁管理,不便于掌握估价标准的平衡性,不便于实施过程中的操作性。拆迁人应当向被拆迁人公示具有相应资质等级的评估机构,其公示的内容包括:房屋拆迁估价资质证书、有效的工商营业执照、估价人员的个人估价资格证书、考试大估价机构的组织机构名称及技术素质情况简介、规范的房屋拆迁估价报告样本等。公示估价机构的目的是便于被拆迁人了解估价机构的合法性、专业技能及社会信誉情况。选择估价机构时,拆迁人应当组织召开由被拆迁人代表、估价机构、拆迁管理部门组成的听证会,主动推举合适的估价机构供被拆迁人参考,如被拆迁人代表无反对意见的,即为确定。如被拆迁人代表半数以上持反对态度的,拆迁人可另行推举估价机构,再次征求被拆迁人代表的意见。拆迁人在推举估价机构时,一次只能推举一个,这样便于确定。我们把这种选定方法称作推举式选定。
二、抽签式选定估价机构
当拆迁人与被拆迁人选择估价机构无法达成一致意见时,则应由拆迁管理部门出面干涉。按照《条例》规定,拆迁管理部门有权对拆迁人、被拆迁人、拆迁实施单位、评估机构施行监督、管理的行政职能。因此,当拆迁人与被拆迁人因估价机构的选定发生矛盾时,则应当由拆迁管理部门在已经公示的估价机构名录中抽签确定估价机构,这就是法律上所讲的救济手段。当采取抽签式的方法选定估价机构时,拆迁管理部门应当邀请司法公证机关现场监督,并对抽签的器具、程序、方法、结果进行全过程的监督,抽签结果应当众宣布,并制作司法公证文书。
三、自选式选定估价机构
所谓自选式选定估价机构,是指被拆迁人对原估价报告有争议,经申请复核仍有异议的,被拆迁人可自行选择已公示并符合条件的估价机构,按照同一计算标准重新作出估价报告。自行选择估价机构的方式不同于自由选择,其限制条件是,必须具备估价资质,估价人员必须具备估价资格,执行估价标准必须切合实际,符合被拆房屋所在城市中的类别质差、房地产市场基准值。自行选择估价机构的前置条件应当是当事人对原估价结果提出异议,经估价机构解释、说明仍有异议的,当事人方可自行选择估价机构。
自选式选定估价机构产生的后果是,有可能出现两种截然不同的估价结果。当估价结果出现不同时,应当由估价专家委员会鉴定,而不应由当事人选择。估价专家委员会鉴定的依据是:估价的公正性、合理性、客观性,经鉴定产生的结果不一定是高标的估价报告,也不一定是低标的估价报告。应当说,估价专家委员会作出的评判结论属权威机构结论,具有一定的公正性和合法性。估价专家委员会所处的位置应当是维护拆迁当事人双方的合法权益,维护两个估价机构所作出的估价报告的严肃性,其立场等同于裁判员,当事人应当无条件接受裁判员的裁处。经估价专家委员会裁判的有效估价报告同样应当公示,告知拆迁人和所有被拆迁人,以示消除争议,判定其裁判的估价报告生效。
按照目前各地拆迁动态情况分析,城市房屋拆迁矛盾已由过去的安置矛盾转化为现行的估价矛盾。究其原因有三点:其一是社会主义市场经济发展过程中产生的不可避免的利益矛盾;其二是人们对物的价值观念发生了根本性的变化;其三是人们的法制观念不断增强。因此,房屋拆迁估价已经成为全社会关注的热点问题,这就告诉我们从事房屋拆迁工作的机构必须提高认识,尽最大可能的减少拆迁矛盾。把握好评估机构的选定工作,其基本原则是公开、公平、公正;基本程序是先采取推举式考试大,后采用抽签式,再实施自选式。这样,才能提高评估机构的选定率,确保社会稳定,确保城市房屋拆迁工作的顺利进行。
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房屋拆迁评估标准怎么确定安徽在线咨询 2021-06-11房屋重置价格,是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。 估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。 评估报告:估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告,评估报告应由注册房地产估价师签名,经估价机构审核并加盖机构公章。 凡房屋拆迁评估中涉及原始成
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如何制定房屋拆迁评估标准上海在线咨询 2022-05-11《国有土地上房屋征收评估办法》对国家房屋拆迁评估做出了如下详细的规定: 1、第四条:房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 2、第九条:房屋征收评估前,房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象。评估对象应当全
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房屋拆迁评估费用如何确定河北在线咨询 2021-04-071、市场评估价:根据房地产市场价格或专业的估价机构,对拆迁的该套房屋进行房产估价。在估价过程中,遵照估价原则,按照估价流程,选用适合该套房屋的估价方式,综合各种因素进行专业和严谨的估价。 2、商品房交易均价:相关部门会调查每个季度,与拆迁房屋在同一区域、同一房屋类型的住宅商品房的平均成交价格,以此平均标准衡量被拆迁房屋的价格。 3、重置价:专业的估价机构会采用估价当时的建筑材料和建筑技术(比如:房
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如何评估房屋拆迁评估澳门在线咨询 2021-04-09步骤如下: 1、拆迁当事人共同选择评估机构。 市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构,供拆迁当事人选择。 2、拆迁人出资委托评估机构。 拆迁估价机构确定后,一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。 3、评估机构勘察测量。 4、初步估价报告公示。 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。公示
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房屋拆迁如何评估宁夏在线咨询 2022-05-17拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种:市场评估价、商品房交易均价、重置价,它们用途各有不同,在不同情形下分别适用。 市场评估价 市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 交易均价 商品房交易均价是指同区域同类