一、开发商延期交房购房者可以采取哪些维权措施?具体怎么做

遇到开发商延期交房或可能延期交房时，作为购房者应当根据延期交房的原因、请专业律师帮助并采取不同的措施，才能最大限度的维护自己的合法权益。

我商品房交易主要是期房交易，也就是说购房者签订商品房买卖合同时，商品房还不存在，正处于修建状态，这种情况下购房本身存在很大的风险，开发商能否如期交房取决于开发商资金实力、管理能力、各建筑施工单位能否按合同完工、房地产市场行情等等。期房交易本身决定了购买期房存在一定的风险，已经是不争的事实。这些风险主要体现六个方面，必须引起购房者的高度注意：

1、金融危机下楼盘烂尾的风险。在目前经济形势下，开发商资金普遍偏紧，于是很多项目在不符合预售的条件下便开始团购或内部认购，购房者因贪图价格优惠而入市，但承担了更大的风险，如楼盘烂尾，很可能血本无归。

2、延期交房的风险。实践中，因为开发商的资金问题、工程管理问题等原因，有大量的迟延交房的事件发生，以致消费者的利益受损。

3、虚假广告宣传的风险。开发商的售楼广告经常是美丽动人的，如果仅凭售楼时开发商所作的宣传买房，可以肯定地说多数时候都会令人感到失望，入住以后就会发现，开发商交付的房子与其宣传的房屋品质大相径庭。

4、房屋质量风险。在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位。由于消费者在与开发商签订购房协议时，自己所购买的房屋还没有成型，不能看见房屋的实际情况(即便房屋交付后，对一些隐蔽工程质量问题也难以发现)，因此，消费者经常会因为房屋质量问题和开发商发生纠纷。个别开发商为追逐最大利润，使用劣质材料或者是偷工减料，随意降低工程质量标准，以致造成屋顶漏雨(水)、管道渗漏等质量问题，给房屋质量和安全埋下了重大隐患。

5、规划变更的风险。开发商擅自变更规划设计，在配套设施、绿地、容积率、环境设施等方面随意改动，将小区中本是绿地的地方改做他用，有的加建新楼，有的变成了停车场。为了规避责任，开发商在与消费者签署合同时，往往对这些问题不做约定，或者有的是在约定中设置陷阱，有的甚至拒绝约定，严重侵害了消费者的知情权和公平交易权。

6、延期办理产权的风险。产权是所购商品房重要的法律依据，实践中总有个别开发商以各种借口拒绝、拖延办理产权证，致使许多消费者入住后迟迟拿不到产权证。出现这些问题大约有以下几种原因：开发商不具备开发商品房的资格(资质)、没有办理合法手续违规建房、将房屋抵押、以划拨土地或集体所有土地等未缴纳土地出让金的土地来开发商品房，以致无法办理产权证。

正在基于期房交易的风险及特点，决定了购房者从购买商品房开始就必须关注开发商延期交房的风险：比如开发商是否按承诺工程进度完成施工，工地是否有停工情况、开发商有没有重大涉诉导致土地或在建设工程被查封情况、开发商是否有重大违约情况、开发商是否被行政处罚的情况等等，若开发商出现这些情况，建议购房者聘请专业律师进行分析判断：开发商是否能按期交房、按期办证、是否可能成为烂尾楼等等，结合这些实际情况及时决定是否提前解除购房要求开发商退钱或继续履行商品房买卖合同。

开发商若出现延期交房的情况，购房者应根据所购商品房的建设完成情况，若开发商基本完成，可要求开发商继续履行合同并赔偿违约金;若开发违约情况严重，可解除合同要求开发商退钱。至于解决方式，可以与开发商协商赔偿问题或退房退款问题，若协商不成，则购房者可以根据合同约定向人民法院起诉解决双方的争议。若开发商已经停工且没有继续履行合同的能力，很有可能形成烂尾楼，购房者应及请求项目所在地建设主管部门、政府部门介入以及时解决问题。

二、开发商延期交房，购房者可以要求退房吗?退房需要具备什么条件

开发商延期交房，购房者可以要求退房，退房的条件按合同约定执行或按法律规定执行：若双方在合同有约定，出现合同约定的退房情形时，购房有权要求退房退款。若购房合同中未约定或约定不明，根据法律规定执行。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，出卖人延期交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房者有权解除合同要求开发商退钱。

三、如果是不可抗力引起的延时交房是合理的。那这个"不可抗力"如何界定

我国《民法典》153条规定“不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能遇见、不能避免并不能克服三个条件。引起不可抗议的原因有两种：一是自然原因，如洪水、暴风、地震、干旱、暴风雪等人类无法控制的大自然力量所引起的灾害事故;二是社会原因，如战争、罢工、政府禁止令等引起的。《民法典》第五百九十条规定：“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”

根据上述法律规定：1、不可抗力的事由要发生在合同履行期间，也就是说在签订合同的时候“不能预见”。2、不可抗力的事由影响的法律主体是购房合同签订的双方，也就是开发商和购房者。3、不可抗力事件是否发生，必须在一定的期限内提供的有关证明为据;4、构成不可抗力免责的条件，必须是遭受不可抗力影响的一方(开发商)履行“及时通知对方”和“在一定期限内提供证明“的程序和义务。只有这样，不可抗力及其免责才能认定，否则，即使确实发生不可抗力事件，若开发商没有履行“及时通知”和“在一定期限内提供证明”的义务，那么开发商就不能依此免除其法律责任。

在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说，都不是不可抗力，开发商往往扩大了不可抗力的范围。为避免开发商借口不可抗力进行推脱，建议购房者在签订商品房买卖合同或补充协议时明确约定具体的不可抗力范围，更好的维护自身的合法权益。