一、房地产企业所得税税率是20

企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。纳税人范围比公司所得税大。

《中华人民共和国企业所得税暂行条例》是1994年工商税制改革后实行的，它把原国营企业所得税、集体企业所得税和私营企业所得税统一起来，形成了现行的企业所得税。它克服了原来按企业经济性质的不同分设税种的种种弊端，真正地贯彻了“公平税负、促进竞争”的原则，实现了税制的简化和高效，并为进一步统一内外资企业所得税打下了良好的基础。

（1）企业所得税的纳税年度

是从公历1月1日起至12月31日止。纳税人在一个纳税年度中间开业，或者由于合并、关闭等原因，使该纳税年度的实际经营期不足12个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度；纳税人清算时，应当以清算期间为一个纳税年度。

（2）企业所得税的纳税申报

纳税人在季度终了后15日内，年度终了后45日内，无论盈利或亏损，都应向当地主管税务机关报送企业所得税申报表和年度会计报表；纳税人进行清算时，应当在办理工商注销登记之前，向当地主管税务机关办理所得税申报。纳税人在规定的申报期申报确有困难的，可报经主管税务机关批准，延期申报。

（3）企业所得税税款缴纳方式

企业所得税按年计算，但为了保证税款及时、均衡入库，对企业所得税采取分期（按月或季）预缴、年终汇算清缴的办法。纳税人预缴所得税时，应当按纳税期限的实际数预缴，按实际数预缴有困难的，可以按上一年度应纳税所得额的l／12或1／4，或者经当地税务机关认可

的其他方法分期预缴所得税。预缴方法一经确定，不得随意改变。

（4）企业所得税的纳税期限

按月份或季度预缴税款的纳税人，应在月份或季度终了后15日内向主管税务机关进行纳税申报并预缴税款。其中，第四季度的税款也应于季度终了后15日内先进行预缴，然后在年度终了后45日内进行年度申报，税务机关在5个月内进行汇算清缴，多退少补。

（5）企业所得税的纳税地点

二、企业所得税如何计算

企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。纳税人范围比公司所得税大。企业所得税纳税人即所有实行独立经济核算的中华人民共和国境内的内资企业或其他组织，包括以下6类：

（1）国有企业；

（2）集体企业；

（3）私营企业；

（4）联营企业；

（5）股份制企业；

（6）有生产经营所得和其他所得的其他组织。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。

企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业（居民企业及非居民企业）和其他取得收入的组织以其生产经营所得为课税对象所征收的一种所得税。作为企业所得税纳税人，应依照《中华人民共和国企业所得税法》缴纳企业所得税。但个人独资企业及合伙企业除外。

纳税人

即所有实行独立经济核算的中华人民共和国境内的内资企业或其他组织，包括以下6类：

国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业、有生产经营所得和其他所得的其他组织。

企业是指按国家规定注册、登记的企业。有生产经营所得和其他所得的其他组织，是指经国家有关部门批准，依法注册、登记的，有生产经营所得和其他所得的事业单位、社会团体等组织。独立经济核算是指同时具备在银行开设结算账户；独立建立账簿，编制财务会计报表；独立计算盈亏等条件。

个人独资企业、合伙企业不使用本法，这两类企业征收个人所得税即可，避免重复征税。

征税对象

企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。

居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。

企业所得税计算方法：

应纳所得税额＝应纳税所得额×税率－减免税额－抵免税额

所得税＝应纳税所得额＊税率（25％或20％）应纳税所得额＝收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－以前年度亏损

企业所得税是指对取得应税所得、实行独立经济核算的境内企业或者组织，就其生产、经营的纯收益、所得额和其他所得额征收的一种税。

（一）企业所得税的纳税人

企业所得税的纳税义务人应同时具备以下三个条件：

1．在银行开设结算账户；

2．独立建立账簿，编制财务会计报表；

3．独立计算盈亏。

（二）企业所得税的征税对象

是纳税人每一纳税年度内来源于中国境内、境外的生产、经营所得和其他所得。

（三）企业所得税的计税依据是应纳税所得额。

应纳税所得额＝年收入总额－准予扣除的项目

（四）企业所得税的应纳税额

1．收入总额。

（1）生产、经营收入：

（2）财产转让收入：

（3）利息收入：

（4）租赁收入；

（5）特许权使用费收入：

（6）股息收入：

（7）其他收入：包括固定资产盘盈收入，罚款收入，因债权人缘故确实无法支付的应付款项，物资及现金的溢余收入，教育费附加返还款，逾期没收包装物押金收入以及其他收入。

2、纳入收入总额的其他几项收入。

（1）企事业单位技术性收入减免税均以主管税务部门批准的“技术性收入免税申请表”为依据，未经税务机关审批的所有收入，一律按非技术性收入照章征收企业所得税。

（2）企业在建工程发生的试运行收入，应并入收入总额予以征税，而不能直接冲减在建工程成本。

（3）对机构（企事业单位）从事证券交易取得的收入，应计入当期损益，按规定征收企业所得税。不允许将从事证券交易的所得置于账外隐瞒不报。

（4）外贸企业由于实施新的外汇管理体制后因汇率并轨、汇率变动发生汇兑损益，可以在计算应纳税所得额时进行调整，按照直线法在5年内转入应纳税所得额。

（5）纳税人享受减免或返还的流转税，以及取得的国家财政性补贴和其他补贴收入，除国家另有文件指定专门用途的，都应并入企业所得，计算缴纳所得税。

（6）企业在基本建设、专项工程及职工福利等方面使用本企业的商品、产品的，均应作为收入处理；企业对外进行来料加工装配业务节省的材料，如按合同规定留归企业所有，也应作为收入处理。

（7）企业取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应参照当时的市场价格计算或估定。

（8）企业依法清算时，其清算终了后的清算所得，应当依照税法规定缴纳企业所得税

3．准予扣除的项目。

（1）成本。

（2）费用。经营费用、管理费用和财务费用。

（3）税金。

（4）损失。

在确定纳税人的扣除项目时，应注意以下两个问题：

（1）企业在纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用、应提未提折旧等，不得转移以后年度补扣。

（2）纳税人的财务、会计处理与税收规定不一致的，应依照税收规定予以调整，按税收规定允许扣除的金额，准予扣除。

此外，税法允许下列项目按照规定的范围和标准扣除：

（1）利息支出。纳税人在生产经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的金额部分，准予扣除。

（2）计税工资。纳税人支付给职工的工资，按照计税工资扣除。

（3）纳税人的职工工会经费、职工福利费、教育费，分别按照计税工资总额的2％、14％、1．5％计算扣除。

（4）捐赠。纳税人用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3％以内的部分准予扣除。纳税人直接向受赠人的捐赠不允许扣除。

（5）业务招待费。

（6）保险基金。

（7）保险费用。纳税人参加财产保险和运输保险，按照规定缴纳的保险费用，准予扣除。保险公司给予纳税人的无赔款优待，应计入当年应纳税所得额。

（8）租赁费。以经营租赁方式租入固定资产而发生的租赁费，可以据实扣除。融资租赁发生的租赁费不得直接扣除。承租方支付的手续费，以及安装交付使用后支付的利息等可在支付时直接扣除。

（9）准备金。纳税人按财政部的规定提取的坏账准备金和商品削价准备金，准予在计算应纳税所得额时扣除。

（10）购买国债的利息收入，不计入应纳税所得额。

（11）转让各类固定资产发生的费用，允许扣除。

（12）当期发生的固定资产和流动资产盘亏、毁损净损失，准予扣除。

（13）汇兑损益，计入当期所得或在当期扣除。

（14）纳税人按规定支付给总机构的与本企业生产、经营有关的管理费，须提供总机构出具的管理费汇集范围、定额、分配依据和方法等证明文件，经主管税务机关核定后，准予扣除。

4．不得扣除的项目。

（1）资本性支出。即纳税人购置、建造固定资产，对外投资的支出。

（2）无形资产转让、开发支出。

（3）违法经营的罚款和被没收财物的损失。

（4）各项税收的滞纳金、罚金和罚款。

（5）自然灾害或者意外事故，损失有赔偿的部分。

（6）超过国家规定允许扣除的公益、救济性捐赠，以及非公益、救济性捐赠。

（7）各种赞助支出。是指各种非广告性质的赞助支出。

（8）贷款担保。纳税人为其他独立纳税人提供的，与本身应纳税收入无关的贷款担保等，因被担保方还不清贷款而由纳税人承担的本息等，不得在担保企业税前扣除。

（9）与取得收入无关的其他各项支出。

5．应纳税额的计算。

应纳税额＝应纳税所得额×税率

6．税额扣除和亏损弥补。

（1）纳税人来源于中国境外的所得，已在境外缴纳的所得税款，准予在汇总纳税时，从其应纳税额中扣除，但是扣除额不得超过其境外所得依照我国税法计算的应纳税额。

（2）纳税人从联营企业分回的税后利润，如果投资方企业所得税税率低于联营企业，不退还所得税；如果投资方企业所得税税率高于联营企业，投资方企业分回的税后利润应按规定补缴所得税。

（3）亏损弥补。纳税人发生年度亏损，可以用下一纳税年度的所得弥补；下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。

（五）企业所得税的税率

企业所得税的税率为比例税率，一般纳税人的税率为33％。对年所得额在3万元（含3万元）以下的企业，按18％的比例税率征收，对年所得额在3万元以上，10万元（含10万元）以下的企业，按27％的比例税率征收。对国务院批准的高新技术产业开发区的高新技术企业，经有关部门认定为高新技术企业纳税人的，减按15％的税率征收所得税。

（六）企业所得税的纳税期限和地点

1．纳税义务发生时间。纳税年度的最后一日为纳税义务发生时间。

2．纳税期限。按年计算，分月或者分季预缴。月份或者季度终了后15日内预缴，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

3．纳税地点。纳税人以独立核算的企业为单位就地纳税。

（七）企业所得税的优惠政策

1．民族自治地方的企业，需要照顾和鼓励的，经省政府批准，可以给予定期减税或者免税。

2．现行的企业所得税减免税优惠政策主要有以下几个方面：

（1）国务院批准的高新技术产业开发区内设立的高新技术企业，减按15％的税率征收所得税；新办的高新技术企业自投产年度起免征所得税两年。

（3）企业利用废水、废气、废渣等废弃物为主要原料进行生产的，可在5年内减征或免征所得税。

（4）在国家确定的革命老区、少数民族地区、边远地区和贫困地区新办的企业，经主管税务机关批准后，可减征或者免征所得税3年。

（5）企业事业单位进行技术转让，以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训所得，年净收入在30万元以下的，暂免征收所得税。

（6）企业遇有风、火、水、震等严重自然灾害，经主管税务机关批准，可减征或免征所得税1年。

（7）新办的劳动就业服务企业，当年安置待业人员达到规定比例的，可在3年内教征或者免征所得税。

（8）高等学校和中小学校办工厂，可减征或者免征所得税。

（9）民政部门举办的福利生产企业可减征或免征所得税。

三、如何合理规避个人所得税

1、积极利用通讯费、交通费、差旅费、误餐费发票进行避税我国税法规定：凡是以现金形式发放通讯补贴、交通费补贴、误餐补贴的，视为工资薪金所得，计入计税基础，计算缴纳个人所得税。凡是根据经济业务发生实质，并取得合法发票实报实销的，属于企业正常经营费用，不需缴纳个人所得税。所以，笔者建议纳税人在报销通讯费、交通费、差旅费、误餐费时，应以实际、合法、有效的发票据实列支实报实销，以免误认为补贴性质，在一定程度上收到了避税的效果。

2、利用年终奖金实现避税，将年终双薪计入年终奖计征个税可节税。发放年终奖要找到一个恰到好外的临界点。如果将“第13个月工资”当作年终奖发放，则要把具体的金额除以12个月，这样的话，可以大大减少缴税额度。此种情况也有例外，如果（年终奖／12）和〔（年终奖＋双薪）／12〕两者不处于同一税率档的，可能筹划失败。“年底双薪”与“年终奖”在计税方式上有明显区别。后者可以将奖金平摊到全年各月后再计税。一般情况下，“年终奖”的计税额会比“年底双薪”少一些，员工收入越高，这一差异越明显，但“年终奖”在一年内最多只能计发一次。

3、巧用公积金避个税根据个人所得税法的有关规定，工薪阶层个人每月所缴纳的住房公积金是从税前扣除的，也就是说按标准缴纳的住房公积金是不用纳税的。同时，职工又是可以缴纳补充公积金的。所以，一般职工提高公积金缴存还是有一定空间的，工薪纳税人巧用公积金避税是合理可行的。需要强调的是，利用个人缴纳补充公积金进行避税时有两个问题要注意：一是纳税人要在所在单位开立个人补充公积金账户；二是纳税人每月缴纳的补充公积金虽然避税，但不能随便支取，固化了个人资产。

4、职工离职有个税法优惠，员工领取的离职补偿金在当地员工年平均工资三倍以内的免个所税；

5、职工夏季防暑降温清凉饮料费，报销形式可以不计税，随工资发要交税。

《中华人民共和国企业所得税法》

《中华人民共和国企业所得税暂行条例》