美国女专家Nkm受**东方传媒集团有限公司邀请担任**电视台语言顾问。为了解决生活和工作上的便利,她看中了电视台附近的一处高档住宅小区,并与房东陆太太夫妇签订了一年租赁合同。租期为2010年3月18日至2011年3月17日,月租金13000元,每月18日前付清。双方还就违约赔偿达成一致。签约当天,Nkm女士交了2.6万元租金押金、1个月租金1.3万元、卫星电视费1800元、取暖器费600元。陆女士将房子交给了Nkm女士,并向主管通信公司支付了1800元卫星电视费。之后,Nkm女士两次支付了2010年4月18日至6月17日的租金。
2010年7月1日清晨,出租屋内楼上邻居卫生间的热水阀未关闭,导致Nkm女士居住的房屋入口处卫生间顶部的电线管漏水,卫生间顶面被炮弹打落滴水,顶面漏水南阳露台和主卧漏水。房子的屋顶和墙壁需要重新粉刷。2010年7月1日至7月10日,因房屋不适宜居住,Nkm女士住在附近的**仲恺豪生酒店,住宿费9450元。Nkm女士无法带着她的宠物狗进入酒店。她在上海一家宠物沙龙临时寄宿,寄宿费是2000元。房屋渗水事件发生后,Nkm女士致电方东路女士,要求解除租赁合同,但未得到对方同意。7月9日,Nkm女士在房子里留了一张纸条,告知房子仍然受损,不能搬进去。吸入这种气味很危险,要求双方解除租赁合同。同月26日,陆女士收到了Nkm女士归还的邮箱、门钥匙及门禁卡、煤气水智能卡。2010年10月20日,Nkm女士的律师致函陆女士,要求尽快退还租赁押金,并赔偿相关损失。由于双方协商失败,Nkm女士向法院起诉。在诉讼中,Nkm女士说,2010年3月**电视台邀请到上海工作的一位美国专家为了工作方便,在附近租了一套高档公寓,月租为1.3万元,是按合同计算的。然而,遗憾的是,仅仅住了三个月,房子就渗水了。考虑到重新装修后立即入住有害健康,双方解除了租赁合同。但房东陆女士至今未退还租赁押金,故请求法院退还租赁押金20367元,赔偿酒店住宿费9450元和狗寄宿费2300元,并赔偿其衣物损坏费3000元,卫星电视费1600元。
法庭上,陆女士夫妇对房屋渗水一事无异议,但辩称双方的“房屋租赁合同”并未终止,Nkm女士拖欠了两个月。然而,Nkm女士未经协商就住在一家五星级酒店,扩大了损失,这一损失没有得到承认。在养狗方面,双方没有协议,也不同意承担责任。衣服丢失没有依据,卫星电视的费用也不是直接交给房东的,是Nkm女士想看卫星电视给相关单位的。
陆女士及其妻子还反诉称,Nkm女士没有继续按时支付租金,租赁期内电信、水电、煤炭等费用为753.75元。还表示,根据租赁协议终止合同,按每月租金的双倍支付违约金。租客需缴纳租金16774元,罚款26000元,公用事业费753.75元。
面对反诉,Nkm女士还辩称,她已将租金支付给房东陆女士,直至2010年6月17日。如果7月1日房子出现渗水,这期间13天的房租和水电费都愿意承担,可以从退还的押金中扣除。报道还称,在中文本合同中,中文本约定每月18日支付下月租金,但中文本未约定支付租金的时间。我是美国人,不懂中文,所以我应该按英文操作。此外,2010年4月和5月的租金也在月底支付。案件争议焦点:第一,房屋租赁合同是否已经解除?法院是否认为合同已经解除,取决于当事人是否有权解除合同,是否正确行使了解除合同的权利。首先,Nkm女士有权终止合同吗?根据《上海市房屋租赁条例》,房屋交付存在瑕疵,影响承租人正常使用的,承租人可以要求出租人限期修理或者减少租金;危及承租人安全的,承租人可以随时解除租赁合同时间。Nkm女士与陆女士签订的房屋租赁合同中也有类似约定。本案的漏水事件造成房屋墙体多次脱壳渗水,因此需要对房屋屋顶和墙体进行整体修复。即使是建材市场上质量较好、气味较少的乳胶漆,其有毒气味仍会危害人体健康。即使房屋在2010年7月9日修好,如果立即入住,也会对承租人的健康造成潜在危害,因此,Nkm女士有权终止租赁合同。第二,Nkm女士是否正确行使了终止合同的权利?法院认为,一方当事人有权解除合同,有权解除合同的一方当事人的通知到达另一方当事人时生效。庭审中,陆女士辩称,房屋漏水后,Nkm通过电话与她协商,但陆女士不同意解除租赁合同。2010年7月9日,Nkm女士带着一张纸条离开。当时,陆女士要求Nkm解除合同,但她不确定Nkm从7月份起是否有权维修房屋。7月9日,Nkm女士得知,房子的墙壁已被整体粉刷,如果她立即搬进来,她的安全将受到威胁。此时,Nkm女士有权终止合同。虽然Nkm女士给吕女士留了一张纸条,但取消通知何时到达吕女士还不确定。直到同月26日,Nkm女士才将门钥匙等物品交给陆女士,陆女士签字确认收到。据此,法院有理由认为,陆女士对Nkm女士不再租房没有异议。Nkm女士的终止通知已送达陆女士,双方租赁合同终止。
二。涉案相关费用的认定和处理?
鉴于Nkm女士与陆女士之间的房屋租赁合同已于2010年7月26日终止,房屋因漏水需要粉刷整面墙,房屋已完全无法使用,Nkm女士可不支付2010年7月1日至7月26日期间的租金,但Nkm女士仍需支付2010年6月18日至6月30日的租金,租金为5633元。
法院认为,虽然Nkm女士与陆女士签订的房屋租赁合同中文版约定每月18日支付下月租金,但英文版并未作出相应约定,从租赁期内Nkm女士支付的租金来看,并没有严格遵守合同规定付款期限以中文版本商定,陆女士对此没有提出任何异议。如果陆女士拒绝退还租赁押金,她将不予接受。对于住在附近一家五星级酒店的Nkm女士来说,住宿费是9450元。法院认为,涉案出租房屋位于市中心高档住宅内,交通便利,靠近Nkm女士的工作单位。然而,漏水事件却突然发生,这也值得世博会的举办。入住五星级酒店时没有恶意扩大损失,事发后Nkm积极寻找房屋法院确认付款,但Nkm女士的实际损失应为扣除出租房屋租金后的差额。陆女士应赔偿Nkm女士酒店住宿费5676元。
Nkm女士养了一只从美国带来的宠物狗。她无法进入酒店,临时寄宿在上海一家宠物沙龙,导致寄宿费2000元。虽然双方在合同中没有就养宠物达成协议,但陆女士知道,Nkm女士搬进来时养宠物,没有异议。现在因为纠纷,房子住不住了,Nkm多交宠物寄宿费,这是实际损失,陆女士应该赔偿。由于现有证书只有2000元,法院认定养殖费为2000元。
此外,当Nkm女士搬进这所房子时
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合同终止是指合同当事人消除继续合同的未来效力。合同终止有以下几点: 1、债务已按约定履行; 2、解除合同; 3、债务相互抵销; 4、债务人依法提取标的物; 5、债权人免除债务; 6、债权债务属于一人; 7、法律规定或者当事人约定终止的其他情... 更多>
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