土地出让金的返还比例:
一、土地的脱钩费用、拆迁补偿费、管理费及土地流转的费用;
二、土地的增值溢价部分。
成本部分的返还流程:土地整理过程中所发生的费用,经由评估机构核实、国土部门认可后提出申请,由财政部门返还。
土地的增值溢价部分的返还根据框架性协议,本级财政留成部分向政府提出申请,由财政部门返还。
土地出让金的分类与计算
土地出让金根据批租地块的条件,可以分为以下两种:
一种是“熟地价”,即提供“七通一平”的地块,出让金包括土地使用费和开发费;
另一种是“毛地”或“生地”价,即未完成“七通一平”的地块,出让金仅为土地有偿使用的部分,投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。
例如上海北京东路71号地块面积为2.38万平方米,有20多家单位和1000多户居民,新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权,并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70%左右。
土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价,实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。
土地出让金的支付方式,如果是外商投资或中资企业开发外销房的,要以外汇支付,如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的,可以人民币支付。也有的实物支付的方式,如投资者得到一块土地,以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。
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