一、个人产权与公司产权的界定

1、使用年限。商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重，产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间，因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有，国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年，所以住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现，40年后，国家有权收回土地及地上附着物，50年和70年听起来好像对现业主影响不大，但因为对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险，第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理，该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律，行政法规的规定办理。

2、交易税费。初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%，如果国家开征物业税，土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。

3、按揭方式。大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到，另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。

4、日常生活成本。如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格，所以对于购房者应该在购房时询问清楚，目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳，如水费：3.7(住宅)/5.6(工业商业)/6.1(宾馆，饭店，餐饮业)，设计标准、设计导向不同，公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。

二、企业产权的形态

企业产权的形态，即通常所讲的产权的实物形态、产权的股权形态、产权的债权形态。

产权的实物形态表现为对资产直接的实物占有。以实物占有形态存在的产权关系一旦发生变化极易导致公司财产的分裂，从而可能使公司的生产经营活动难以正常进行。

产权的股权形态表现为对资产通过持有股权的形式来占有。以股权形态存在的产权具有相对独立性，股东作为公司的所有者虽然可以依法处置他拥有的作为公司产权凭证的股份，但却无权自作主张地处置公司的财产。因此，股权关系的变动往往并不影响公司财产的完整。

产权的债权形态表现为经济主体将资产放贷出去之后对这部分资产形成的债权占有。

三、公司产权的形成是怎样的

公司所有权这种特殊的产权制度是所有权制度适应社会经济发展的需要，由法律和公司制度创新、市场交易而产生的结果。

首先，公司享有资产所有权是适应社会化、市场化经济发展的结果。正如后面在公司责任制度中所分析的，在资本筹集与使用、风险与责任分担、经营与管理专业化等方面，现代公司制度比独资企业、合同或合伙企业、政府等组织形式具有强大的经济优势，现代公司因此而逐渐演化产生了。

其次，公司产权制度是市场交易和合同的结果。法律和政府当然对公司制度的发展和规范起到了重要作用，但公司制度本质是市场交易和合同的产物。公正平等(权利平等)、自由交易、诚实信用、等价有偿、禁止越权侵权等是市场经济运行的基本原则，也是现代民法确立的基本原则。遵循这些原则，市场主体通过对信息、决策、交易、代理、风险等经济活动环节或方法的分析，对经济活动中的生产、管理、交易等方面的成本和收益的权衡，以长期但不完全的生产要素合同的形式替代一次性的市场交易和合同，企业及公司从而产生了。事实上，以科斯为代表的新制度经济学正是这样分析经济活动中的企业主体的。

市场交易从表面看是产品和服务的交易，其实质是经济主体对其享有产权的资源在市场上的相互让渡。公司如果没有独立人格，没有可供其独立支配、自由处置的财产上的所有权，就不可能成为真正的市场主体并参与市场交易。因此，要使公司成为市场主体，必须使公司成为法人实体；而公司被赋予法人资格的前提条件和物质基础就是公司具有独立的财产并且对其财产依法享有独立支配的权利，这种依法独立支配财产的权利就是公司财产所有权。否认公司享有财产所有权即否认公司的独立人格，否认公司的法人地位。

从历史上看，公司享有财产所有权是公司法人制度发展的必然结果。随着商品经济的进一步发展，以自然人或家庭为基本单位的商品交换模式已不能满足需要，共有形式的合伙也不能适应经济发展的需要，于是出现了财产归团体所有的产权形式，并进而产生了团体财产和团体法人。真正的现代公司的发展以及公司独立财产制的正式确立是在19世纪中期以后。19世纪的工业革命，进一步促进了资本主义经济的发展，市场化程度日渐提高，为了减少和分散投资风险，增强投资效益，迫切要求公司作为独立的产权主体。正是在这种要求下，公司在合伙企业的基础上，将合伙人的财产共有权分解成股东的股权和公司的财产所有权，公司独立财产权随着公司制度的发展而逐渐形成，法律也通过立法和判例，将现代公司的重要原则确立下来，其中包括公司独立财产的原则。英国1844年的合股公司法，就明确规定了公司的登记注册制度，对公司成立的特许制度构成了重大冲击。1897年萨洛蒙诉萨洛蒙有限公司案确立了公司的独立人格原则，明确了公司的财产属于公司所有而不属于公司成员所有。德国也于1896年颁布《民法典》，1897年颁布《商法典》，分别对法人制度和公司制度作了系统的规定，从法律上确认了公司享有公司财产所有权，股东享有股权的公司产权结构。