从4月5日到20日的半个月时间里，吉林省长春市已经发生了两起大的产权商铺风波，长春银座和北奇星河湾产权商铺1400多名业主返租款被拖欠。随着业主们以租还贷神话的破灭，售后返租模式的风险进一步凸显出来。

业主无法以租还贷

据长春市北奇

星河湾业主刘先生介绍，北奇星河湾670多户业主于2003年购买了产权商铺，2004年拿到了返租款，2005年开发商开始拖欠返租款，2006年，所有的业主再也没有拿到返租款。长春银座的业主与他们的遭遇大同小异。据长春银座业主委员会负责人程丛彬介绍，他们多是2001年至2003年间购买的产权商铺，1000多个商铺的800多名业主几乎全部被拖欠过返租款，时间短的拖欠几个月，时间长的拖欠近两年。程丛彬说，由于很多业主都是贷款买铺，靠租金还贷，现在资金链断裂导致其还贷困难，在银行那里背上恶名。

长春银座的业主毕女士说，她不仅自己买了两处商铺，还动员自己的兄弟姐妹贷款买了两处。商铺买到手之后，才发现公摊面积过大，单价过高，这几年来返租款也没有按时给付。现在欠着银行的贷款，亲属那里还落下埋怨，真是后悔死了。毕女士说。

据了解，长春银座的开发商长春房地产开发集团作为二房东，出租银座沃尔玛商铺取得的租金是每年600多万元，而需要返给业主的租金却高达1000多万元，长房集团额外要拿出400多万元资金补这个窟窿。长春房地产开发集团有关负责人表示，长房集团还有其他物业，不能按时给付返租款，是因为目前资金流断裂。

本小利大备受追捧

据了解，售后返租是从国外传入我国的一种商业地产开发模式，简单地说，就是开发商将其开发的商铺、商品房、酒店、度假村等物业划分成小面积出售给购买者。随后与购买者签订返租合同，让购买者将物业返租给开发商，在一定期限内，由开发商以固定利率包租。包租期一般由3至10年不等，回报率为购房总价的8%至10%。以长春银座为例，当年对投资者的承诺是：您参加长春银座的零风险投资计划，首付2.5万元，就可投资总价8万元的店中店，每年回报率是8.8%，代理经营的3年内可以获得总值2.1万元的现金回报，是银行利息的12倍多。

业内人士分析说，由于售后返租通常将大的物业分割成小块，单价较低，回报又比较诱人，因此很受一些中小投资者追捧。但是，随着返租进入高峰，售后返租模式的风险也逐渐显现出来。

三大风险需要警惕

据长春雅尔贝林地产策划公司总经理侯戈介绍，售后返租有三大风险：

一是上当受骗。侯戈说，中国的开发商自有资金不多，主要靠银行贷款。采取售后返租模式主要是为了补充自有资金的不足。但是开发商素质良莠不齐，某些缺乏诚信的开发商卷款走人的事件全国屡见不鲜，投资者如果遇到这样的开发商会血本无归。

二是回报率缩水。一些开发商为了取得售后返租的成功，往往向投资者开出每年8%、10%，甚至12%的高回报率，但实际上投资者并不能得到这样高的回报率，因为一些开发商在推出售后返租时，已经将售价提高了一大截。本来只值1万元/平方米的商铺，开发商在推出售后返租时可能将售价提高到2万元/平方米。投资者得到的实际年收益将远远低于开发商的承诺。

三是返租承诺无法保证。如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其他原因，难以为继或者提前撤租，难以向开发商如期支付租金，开发商是不可能长期倒贴租金给投资者的。另外，开发商在采用售后返租方式销售完成某项目后，肯定会继续进行另外项目的开发，如果投资失败或者经营不善，就会直接危及开发商与投资者原来所签合约的履行。长春银座即是一例。

据了解，近年来建设部曾两次叫停售后返租，但是市场上零风险购房计划、带租约销售、产权酒店等变相售后返租模式仍然层出不穷。

建议中小业主最好不要通过售后返租方式购买商铺，如果购买，一定要购买那些实力强、信誉好的开发企业的。侯戈说。(郎秋红)

北京：返租金销售规避售后返租风险

近日，返租金销售等颇具诱惑力的商业地产广告频频刊登在北京各大主流媒体上，引起了经营商家、投资人以及商业地产专家的广泛关注。

以国美第一商街近日推出的返租金销售商铺为例，其主力铺位面积在100到200平方米左右，业态定位为国美品位生活中心，如经营瑜珈健身、美容护肤、儿童艺术培训、茶室、咖啡馆等。目前，客户只要购买商铺，签约同时一次性扣除三年的租金，如购买总价100万元的商铺，签约即返20万元租金，购买200平方米商铺，一次性可获得39.3万元租金。

据北京商业步行街秘书长董利介绍，国美第一商街这种炒商不炒铺销售原则的具体做法是：一方面做好商街的整体规划，选定商业品牌，增加广告投入，帮助商家不断搞活动进行商业炒作，培育商气;另一方面，在商业氛围培育起来之后，合理制定商铺的销售价格，给投资客预留较大的物业增值空间。同时，通过零租金进驻，返租金销售的运作模式，统一规划管理，为投资人代养三年商铺，以租金补贴的方式，帮助投资人低租金尽快出租商铺，确保投资人收益。

北京万商俱乐部主任杨哲轩认为，商业地产的炒作一般有两种目的，一是炒商，二是炒铺。炒商，就是要炒商气、炒名气、炒人气，让开发的所有商铺都火起来，让经营者都能赚到钱。而炒铺是为了拔高物业的售价，通过商业活动的炒作，聚集人气，然后抬高商铺的售价。这样做必然会提前透支由于商气炒作而聚集起来的人气价值，提前透支商铺养商阶段的利润空间，这是一种非常短视的行为。(洛涛)